[2015 공시지가] 공시지가 어떻게 산정하나요?

국토교통부가 올해 1월 1일 기준 개별공시지가를 확정, 발표한 가운데 전국 땅값 결정이 어떻게 이뤄지는 지 궁금증이 많다.

이에 정부는 공시지가 책정, 절차, 과정, 용도 등에 대한 대표적 질문을 Q&A로 정리했다.

△공시주체 및 공시절차는?

-개별공시지가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 한다. 개별지가는 표준지 가격을 기준으로 토지가격비준표를 적용해 가격을 산정한다. 특히 개별 필지 가격의 정확성을 위해 감정평가가 3차례에 걸쳐 가격검증을 실시한다. 이후 시ㆍ군ㆍ구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정ㆍ공시한다. 단 표준지의 경우 감정평가사가 직접 현장조사를 해 토지의 특성 등 가격형성요인을 조사ㆍ분석 해 일련의 절차를 거친 다음 국토교통부장관이 결정ㆍ공시한다.

△가격공시 기준일은?

-매년 1월 1일을 기준으로 5월말에 공시한다. 다만 1월 1일부터 6월 30일 동안 분할이나 합병 등의 사유가 발생한 토지는 7월 1일을 기준으로 10월 30일까지 추가로 공시한다. 7월 1일 이후에 분할ㆍ합병 등의 사유가 발생한 토지는 다음해 정기공시(1월 1일)에 포함시킨다.

△개별공시지가 공시대상은?

-토지와 관련해 국세와 지방세의 부과대상이 되는 토지와 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상이 되는 토지다. 표준지나 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지나 과제대상이 아닌 토지는 개별공시지가를 공시하지 않아도 된다.

△개별공시지가 어디에 쓰이나?

-토지와 관련된 국세ㆍ지방세의 부과기준으로 활용되며 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준 등으로 쓰인다.

△올해 재산세 등 과세부담은?

-재산세 관련 문의사항은 해당 시ㆍ군ㆍ구청 부서에서, 종합부동산세 관련 문의는 관할 세무서(또는 국세청 고객만족센터, 국번없이 126)에서 안내한다.

△개별공시지가 변동률 산정기준은?

-개별필지의 단위면적당 가격(원/㎡)에 해당 필지의 면적을 곱한 금액의 총가액에서 전년 총가액을 뺀 수치를 전년 총가액으로 나눈 후 백분율로 산정한다. 국ㆍ공유토지, 지난해 공시지가가 없는 토지는 개별공시지가 변동률 산정대상에서 제외한다.

△올해 공시지가 변동률(4.63%)이 표준지공시지가 변동률(4.14%) 보다 높은 이유는?

-공시지가 변동률 산정 시 면적가중 변동률 방식을 적용하기 때문이다. 즉 필지별 면적의 크기에 따라 공시지가 변동률이 해당 시ㆍ군ㆍ구별 공시지가 변동률에 영향을 미쳐 넓은 면적의 토지는 공시지가 소폭 상승해도 당해 공시지가 변동에 큰 폭으로 영향을 미친다.

따라서 적정 면적 등을 고려해 선정한 표준지의 공시지가 변동률보다 토지특성의 중용성 등이 고려되지 않은 개별지의 공시지가 변동률이 상대적으로 높게 나타나는 것이 일반적이다. 특히 대규모 개발사업 등으로 가격상승요인 파급효과가 많은 지역일 경우 표준지 대비 개별지의 공시지가가 상대적으로 높게 나타난다.

△개별공시지가 열람 및 이의신청 방법은?

-부동산공시가격 알리미(www.kais.kr/realtyprice)와 해당 토지 관할 시·군·구 민원실이나 홈페이지를 통해 5월 30일부터 6월 30일까지 열람할 수 있다. 이의가 있는 토지소유자나 이해관계자는 기간 내에 해당 시·군·구에서 이의신청서를 작성해 직접 제출하거나 팩스·우편 등으로 내면 된다.

이의신청 토지에 대해선 시장·군수·구청장이 이의신청기간이 끝난 날부터 30일 이내에 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하고 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시할 예정이다.