앞뒤 안맞는 주택임대사업 제도

『최영진 대기자의 현안진단』

정부의 8.2부동산 대책 발표 이후 주택임대사업에 대한 관심이 부쩍 많아졌다.

김현미 국토교통부장관이 8.2 대책과 관련해 집을 많이 갖고 있는 사람은 집을 팔든지 아니면 주택임대사업자로 등록해야 세금에 대한 불이익을 받지 않을 것이라고 언급한 게 발단이다. 다주택자들이 임대사업을

놓고 득실을 따지고 있다는 소리다.

그도 그럴 것이 앞으로 정부가 현재 양도소득세율에다 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%의 가산율을 적용하겠다고 밝혀 마음이 급해진 것이다.

양도 차익이 많은 경우 세금 내고 나면 남는 게 별로 없는 것으로 알려져 어떻게 하든 이를 피해갈 방도를 찾아보려는 눈치다.

이런 판에 정부가 각종 혜택을 줘 가면서 주택임대사업을 권장하고 있으니 이게 과연 이문이 남는 장사인지를 세밀하게 계산해 보겠다는 뜻이다.

하지만 막상 관련 규정을 들여다보면 너무 복잡하고 앞뒤가 안 맞는 조항은 물론 기준이 모호해 별도의 해설을 듣지 않고는 이해하기 힘든 내용까지 많아 마음이 답답하다.

확실한 내용을 파악하기 위해서는 주택임대사업 주무부처인 국토부나 세금 정책을 다루는 기획재정부에다 별도의 유권해석을 의뢰해봐야 하지 않겠느냐는 말도

나온다.

그래서 국토부나 기재부 담당부서에는 요즘 수없는 민원 전화가 쇄도한다는 소식도 들린다.

그렇다면 전화를 건 민원인은 해당 부서를 통해 명확한 답변을 들을 수 있었을까.

대부분은 통화조차 못해 오히려 정부에 대한 불신만 잔뜩 갖게 됐다고 흥분한다. 전화를 해 본들 통화 중이거나 전화를 받지 않아 스트레스만 잔뜩 받는다고 목소리를 높인다.

정부 발표 자료로는 이해가 안 가는 대목이 있어 기자도 국토부 담당부서에 전화를 넣어봤다. 민원인들의 말대로 통화 중이거나 지금 회의 중이어서 다음에 연락하라는 메시지만 돌아왔다.

너무 바빠서 그런가 보다 하고 취재 내용을 문자로 보냈다. 한참 지나 담당자에게 연락이 왔다. 그 직원은 ‘마이 홈 포털’ 사이트에 들어가면 관련 내용이 상세하게 망라돼 있다고 말했다.

그래서 마이 홈 사이트를 클릭해 ‘임대사업자 안내’ 메뉴를 확인해 봤다.

임대사업자 혜택 항목에 들어가면 세금 관련 내용이 표로 잘 정리돼 있다. 그러나 자세하게 들여다보니 8월2일 정부가 발표한 자료와 다른 점이 여러 곳에서 발견됐다.

도대체 어떤 내용이 정답인지 헷갈린다는 말이다.

게다가 일반 기준만 있을 뿐 세세한 내용은 생략돼 있어 막상 임대사업을 하려는 입장에서는 궁금증만 더 갖게 된다.

어떤 내용이기에 그런 생각이 들게 할까.

먼저 국토부가 정한 임대의무기간이 세금 감면 대상으로 삼는 시점과 서로 다르다는 점이다.

국토부는 임대의무기간에 대해 일반 임대 4년이상, 준공공임대주택은 8년 이상으로 규정해 놓았다. 하지만 세금 면제 또는 감면 규정에는 일반 5년, 준공공임대는 10년을 기준으로 삼는다. 원래는 같았으나 국토부가 임대주택사업 활성화 명목으로 단기임대로 불리는 일반 임대는 1년 단축해 4년, 준공공임대주택은 2년을 줄여 8년으로 임대의무기간 항목을 개정하는 바람에 세법 기준과 엇박자가 났다.

구체적인 항목을 보면 8.2 대책에 나온 취득세 규정에는 전용면적 60㎡이하는 임대 의무기간(일반 4년이상, 준공공임대 8년이상)을 다 채운 경우에 한해 세금이 완전 면제되는 것으로 돼 있다. 반면 국토부 마이 홈 사이트에는 전용 60㎡이하는 임대기간·주택수 제한이 없음으로 표시돼 있다. 여기다가 2018년12월31일까지 등록한 경우에 적용된다는 거다. 정부 자료에 없는 내용이다.

60~85㎡ 이하 규모는 50% 감면 혜택이 주어지지만 ‘8년 이상 임대 시, 20호 이상 임대 시 ’라는 조건이 붙어 있다. 임대 기간을 감안할 때 이 기준은 준공공임대주택 해당사항인 듯싶다. 8.2 대책에는 이런 내용이 안 보인다. 60㎡초과 분에 대한 감면 내용도 없다.

재산세 항목에서도 내용이 서로 다른 것은 마찬가지다. 일반·준공공임대 할 것 없이 주택면적에 따라 감면 폭이 정해져 있는 것은 동일하나 정부 대책에는 임대기간 4년, 8년 요건을 충족해야 하는 것으로 돼 있고 마이 홈에는 이 기준이 없다. 일반·준공공임대 모두 2가구 이상 임대 시 감면혜택이 주어지는 것으로 돼 있으나 임대기간에 대한 제한은 없다. 다만 2018년 말까지 등록한 경우만 적용된다는 내용이 포함됐다.

이는 내년 이후에는 재산세 감면 혜택이 없다는 뜻이기도 하다.

임대소득세에 관한 규정도 예외는 아니다. 발표 자료에는 3호 이상인 경우 일반 30%, 준공공임대 75%의 세액 감면을 해 주는 것으로 돼 있으나 마이 홈의 감면 기준은 공시가격 기준 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택 1호 이상을 5년 이상 임대할 경우다. 내용이 이렇게 다룰 수 있는가 하는 의아심을 갖게 하는 대목이다.

가장 관심이 많은 양도세 기준을 보면 2017년 말까지 준공공임대주택으로 등록하면 임대기간 10년 이상 채울 경우 양도세는 완전 면제된다는 내용이 들어 있고 6년 이상 임대주택은 연 2%의 추가 공제 혜택이 주어진다는 것도 포함돼 있다. 반면에 마이 홈에는 그런 내용이 보이지 않는다.

8.2 대책 자료와 마이 홈 내용이 서로 다른 것도 그렇지만 발표 자료가 잘 이해되지 않는 경우도 나타난다.

양도세 감면 기준에 6년 이상 임대 시 연 2% 추가 공제라는 의미가 단적인 예다. 현재 감면 폭에다 2%를 더 얹어 준다는 뜻인지 확실하지가 않다.

임대주택사업자의 거주 주택에 대한 양도세 비과세 기준도 그렇다.

일반· 준공공임대 할 것 없이 모든 임대주택은 5년 이상 임대 조건을 갖춰야 된다는 뜻인지 명확하지 않다. 거주 주택에 대한 금액기준도 모호하다. 규정에는 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하라고 돼 있다. 이럴 경우 금액 기준이 취득일인지 매도일인지 확실하지 않다.

종합부동산세 합산 배제 대상에는 분명하게 임대 개시일 당시 공시가격이라고 명시해 오해의 여지가 없으나 금액만 달랑 적시해 놓으면 각기 해석을 달리할 수 있다는 얘기다.

게다가 취득세와 재산세 감면 규정에는 2018년 12월31일까지 등록했을 때 혜택이 부여되는 것으로 돼 있다. 이것도 정부 대책에는 없는 내용이다.

재산세 감면 대상에는 2가구 이상 제한이 걸려 있지만 임대기간 제한은 없다고 돼있다.

무슨 뜻인지 쉽사리 이해가 안 간다. 주택임대사업 기준에는 일반 단기임대는 4년, 준공공임대는 8년이라는 임대 의무 기간이 버젓이 정해져 있는데도 임대기간 제한 없음이라고 나오니 고개가 개우뚱해질 수밖에 없다.

의문 사항은 계속 나온다.

2014년에 조세특례제한규정을 만들어 2015년부터 올해 말까지 취득한 주택을 3개월 내 준공공 임대주택으로 등록한 뒤 10년 이상 임대를 했다 팔면 양도세를 완전 면제해 주고 있다.

그렇다면 기존에 갖고 있는 주택을 준공공임대주택으로 등록할 경우에 대한 양도세 감면 규정은 없다. 법리상 임대주택 등록 후에 상승한 금액에 대해서는 어떤 조치가 있어야 하는 것 아닌가 싶다. 이게 안 되면 수요자들이 굳이 주택임대업 등록을 하려고 하겠는가 말이다.

정부의 이번 8.2 대책에는 허점이 많다는 얘기다. 부처 간에 협의가 제대로 안돼서 그런지 발표 내용도 엇박자를 낸다.

대책 시행에 따른 파급영향이나 후유증을 면밀히 검토하지 않은 탓이다.

지금이라도 미흡한 내용에 대해 세밀한 기준을 마련해야 대책의 약효과 제대로 나타날 것 같다.