서울 아파트가격 상승 이유?

『최영진 대기자의 현안진단』

서울 아파트 값이 오른 이유는 분명 있다.

거래량이 반 토막 났는데도 가격이 왜 오르는지 다들 의아해 하고 있지만 원인은 구매수요 증가였다.

무슨 소리냐고 반문할지 모르지만 실제로 그렇다. 신문·TV 할 것 없이 매매량이 급감하고 있다는

기사를 내 놓고 있는데 집을 사는 사람이 많아졌다고 하니 선뜻 납득이 안 갈 게다. 그런데 말이다. 그냥 집값이 오를리 만무하다. 다 이유가 있다는 소리다.

이런 논리를 접목할 때 거래량이 반토목이 났는데도 집값이 안 떨어지는 것은 아무래도 진단 과정에 문제가 있지 않나 싶다. 매매량 또는 가격 동향 통계가 잘 못됐든가 아니면 가격을 부추기는 세력이 존재하는 것 아닌가 의구심도 들게 한다.

실제로 거래량이 줄면 가격은 떨어질 수밖에 없다. 일시적으로 상승세를 보일지 모르지만 장기적으로 버티기는 어렵다. 물건을 팔려고 해도 살 사람이 없으면 가격을 내려서라도 구매자를 유인해야 한다. 집을 빨리 팔아야 하는 이른바 급매물이 늘어나면 가격 동반하락 현상까지 벌어진다.

서울 아파트가격은 이달 들어 상승폭이 커지는 추세다. 왜 그런지 매매시장 상황을 들여다 보자.

한국감정원이 집계한 전국 아파트 매매량은 8월 6만4300가구에서 9월 8만4350가구로 대폭 불어났다가 10월 6만3210가구로 줄었다. 9월 1만5572가구였던 서울 아파트 매매량도 10월에는 거의 반토막이 나버렸다. 그런데도 가격은 계속 상승세다. 전국의 경우 9월, 10월 각각 0.1% 오름폭을 보였고 서울은 9월에 미미한 수치지만 하락세를 보였다가 10월에 상승세로 반전됐다. 11월 들어서는 전국의 상승폭은 무시할 정도지만 서울은 20일 기준 0.4% 올라 그동안 강력한 주택시장 억제책을 내 놓은 정부를 민망하게 만들고 있다.

10월과 11월 초반만 해도 서울 주택시장은 침체 조짐이 역력했다. 구매 수요가 대폭 줄어 거래가 제대로 이뤄지지 않았다.

그런 와중에도 아파트 값이 강세를 유지하고 있는 것은 일부 재건축 아파트단지나 대규모 개발사업과 교통망 개설 등에 따른 관련 지역 상승세 영향이 컸다.

일부 지역 집값이 크게 오르면 평균치는 올라가게 마련이다. 대부분은 냉기류인데 특수지역 때문에 전체가 봄기운이 도는 것처럼 해석된다는 뜻이다.

하지만 서울의 아파트시장은 11월 들어 확연하게 달라졌다. 무엇보다 거래량이 대폭 늘었다. 전국적인 통계는 아직 나오지 않았지만 서울시는 매일 주택거래 신고건수를 집계하고 있어 이를 통해 대략적인 기류를 감지할 수 있다.

11월 상황을 보면 23일 현재 아파트 매매량은 5113가구로 전월 3815가구보다 34% 늘었다. 이 수치는 거래신고를 했다가 취소하거나 신고기간을 지나 접수하는 경우가 생겨 매일 숫자가 달라지고 그래서 정부 공식통계와 차이가 난다. 한국감정원이 조사하는 공식통계의 10월 서울 아파트 매매량은 3942가구다. 이를 기준으로 해도 증가폭은 29.7%나 된다. 아마 이달 말까지 거래분을 감안하면 증가량은 50%를 넘을 것 같다.

물론 이 수치는 지난해 같은 달과 비교하면 형편없는 실적이다. 서울부동산정보광장에 명기돼 있는 수치를 기준으로 전년 11월 아파트 매매량은 1만914가구이고 10월에는 1만2878가구나 됐다. 올해보다 거래시장이 훨씬 활발했고 가격 상승폭도 높았다. 구매수요가 가격에 미치는 영향이 크다는 것을 보여주는 내용이다.

요즘의 서울 아파트 값 상승 기류도 구매수요 증가 속에서 만들어졌다. 그렇다고 크게 우려할 사안은 아닌 듯싶다. 인기가 좋은 재건축 대상 아파트는 단기간에 가격이 급등하기도 했지만 이게 전반적인 주택시장의 모습은 아니다.

이 정도의 수요는 정상적인 경제활동으로 봐야 한다. 가격 상승을 빌미로 이마저도 싹을 자르면 주택경기는 침몰할 수밖에 없다. 국민의 중요한 생활기반인 주택시장이 무너지면 국가 경제도 온전할 수가 없다. 건전한 수요는 억제할 게 아니라 키우는 쪽으로 정책 방향을 잡아야 한다. 꼭 급등지역이 마음에 걸리면 가격 상승 원인을 제공하지 않으면 된다.