'10월 DSR 일률 규제' 옥죄는 부동산 ‘대출규제’…'난 어떻게 되나?'

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금융당국이 1500조에 육박하는 가계부채를 관리하기 위해 대출규제를 내놨습니다. 앞으로 대출심사가 까다로워지고 한도도 줄어들게 될 가능성이 높습니다. 특히 가계부채의 대부분은 주택자금에서 생기는 만큼 주택담보대출이나 전세자금대출도 어려워 질 전망입니다. 그간 투기자금으로 사용됐던 사업자대출도 마찬가지입니다. 엄격하게 ‘가계빚’을 잡겠다는 정부의 이번 대출규제 내용을 3가지로 나눠 살펴보겠습니다.

◇ 10월부터 ‘DSR’ 도입…“대출 심사 더 까다로워질 것” = 금융당국은 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리지표로 도입한다고 합니다. 이전까지 대출한도를 계산하는데 쓰였던 지표는 총부채상환비율(DTI)로, 주택담보대출 ‘원리금’과 다른 대출의 ‘이자’를 더한 금액을 기준으로 합니다. 반면 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 합해 대출 상환 능력을 심사합니다.

만약 본인의 부채가 주택담보대출이 대부분이었다면 차이가 없겠지만, 신용대출이나 학자금대출 등이 있는 분들은 DSR로 심사를 받으면 대출이 어렵거나 한도가 줄어들 수 있습니다. 이렇게 정부는 부채의 건전성은 물론 규모 자체도 관리할 수 있습니다. 금융당국은 다음달 중으로 기준을 정한다고 합니다. 은행이 그간 진행했던 DSR의 여신심사가 제대로 이뤄졌는지 현장조사도 합니다. 이에 따라 당분간 은행의 대출심사는 엄격해질 전망입니다.

문제는 획일화된 방식 때문에 불만이 커질 수 있다는 점입니다. 은행은 3월부터 DSR을 자율적으로 심사해 왔습니다. 이번에는 정부 지침이 생깁니다. 금융당국이 시중은행들의 DSR 기준이 너무 높다고 판단했기 때문입니다. 하지만 은행마다 재무 상황이 다르고 대출 마다 위험도도 제각각입니다. 이를 해소하기 위해 당국은 은행권과 협의해 DSR 규제 기준을 정한다지만, 지금보다 더 강력한 대출 심사가 이뤄지는 것은 불가피해 보입니다.

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◇ “주택담보대출 어려워 몰렸던 우회대출 막힌다” = 금융감독원은 은행들의 주택담보대출과 개인사업자대출, 전세자금대출 관련 내용을 들여다본다고 합니다. 부동산으로 흐르는 투기자금을 막는다는 이유에서입니다. 최근 주택담보대출인정비율(LTV)과 DTI가 강화됨에 따라 주택담보대출이 까다로워졌고, 이렇다보니 사업자대출이나 전세자금대출 등을 통해 우회적으로 자금을 끌어다 쓰는 일이 많아졌습니다.

용도 외에 대출금을 썼다면 계약 위반으로 자금이 회수됩니다. 금융위는 문제가 된 대출의 만기 연장을 허가하지 않거나, 기한을 정해 조기 상환을 요구하는 것도 가능하다고 전했습니다. 혹 다주택자 중 무주택‧1주택자만 받을 수 있는 ‘주택금융공사의 보금자리론’을 받았다면 1년 안에 처분해야 합니다. 그렇지 않으면 0.2%의 가산금리를 적용받게 됩니다. 사업자대출의 경우 이자상환비율(RTI)이 강화되거나 LTV가 추가 적용될 가능성이 있습니다.

앞으로 ‘갭투자’도 쉽지 않아집니다. 갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 방식을 말합니다. 전세가격이 매매가격과 큰 차이가 없을수록 적은 돈으로 집 구매가 가능하게 됩니다. 집값이 상승기에 많은 차익을 거둘 수 있어 최근 갭투자가 열풍이었습니다. 이 때문에 전세자금대출 규모가 늘었고 주택금융공사는 이르면 9월 말부터 전세보증 자격을 강화합니다.

◇ 부동산 시장 혼란 주범 ‘고소득자‧다주택자’= 고소득자는 상황이 더 안 좋아집니다. 금융당국이 갭투자로 발생한 부동산 시장의 불안 요인을 고소득자의 ‘여유자금’으로 보기 때문입니다. 기존에는 전세대출에 소득요건이 없었습니다. 이에 주택금융공사는 전세보증상품 이용 대상을 부부합산 연소득 7000만 원 이하로 규정하기로 했습니다. 신혼 맞벌이부부는 8500만 원, 1자녀 가구는 8000만 원, 2자녀는 9000만 원, 3자녀 1억 원 이하로 소득 기준에 따라 차등 적용됩니다.

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다주택자도 관리 대상입니다. 기존에는 소득요건과 마찬가지로 주택 보유에 대한 제한은 없었습니다. 주택금융공사는 10월부터 무주택자나 1주택자에게만 전세보증 상품을 제공하기로 했습니다. 앞으로 적격대출과 보금자리론 등 정책모기지에서도 다주택자는 제외됩니다. 기존 적격대출은 9억 원 이하의 주택가격 요건만 충족하면 이용할 수 있었습니다.

무주택자나 처분조건 1주택자만 이용 가능한 보금자리론의 경우 사후검증 절차를 도입해 3년에 한 번씩 주택보유자격을 점검받아야 합니다. 만약 추가 주택을 보유한 사실이 확인되면 1년간 처분절차를 진행해야 합니다. 그렇지 않으면 대출금이 회수됩니다. 앞으로 용도 외의 대출이 발생할 경우 강경한 대응책을 마련하겠다고 금융당국은 밝혔습니다.