금융연구원 “부동산펀드·신탁 규모 사상 최대…리스크관리 필요”

‘부동산 그림자금융’으로 불리는 부동산 펀드와 신탁 규모가 300조 원을 돌파하면서 리스크 관리를 강화해야 한다는 지적이 나오고 있다.

21일 한국금융연구원 금융브리프에 실린 ‘국내 부동산 그림자금융 관련 리스크 점검 및 대응방향’에 따르면 국내 부동산 펀드 설정액은 71조3000억 원(9월 말 기준), 부동산 신탁 수탁액은 236조2000억 원(7월 말 기준)으로 사상 최대를 기록했다.

부동산 펀드는 투자자의 자금을 모집해 부동산개발사업이나 부동산임대사업 등에 투자한 후 수익을 분배하는 상품이다. 직접투자보다 유동성 확보가 쉽고 개인의 세금 부담은 덜하다.

여기에 최근 몇 년간 국내·외 부동산 시장이 호황을 누리면서 관련 상품 규모가 급격히 확대됐다. 2014년 29조6000억 원이던 부동산 펀드 규모는 연평균 20∼30%씩 커져 올해까지 약 140% 이상 증가세를 보이고 있다.

부동산 펀드와 신탁의 수익률도 다른 금융투자상품보다 높은 상황이다. 에프엔가이드에 따르면 9월 말 기준 국내 주식형펀드는 연초 대비 5.53% 손실을 보고 있지만 국내 부동산펀드는 1.39% 수익을 내고 있다. 금감원에 따르면 올 상반기 중 국내 부동산신탁사의 전체 영업수익은 5889억 원으로 전년 동기 대비 21.9% 늘면서 반기 기준 사상 최대치를 갱신했다.

그러나 최근 규제 강화와 금리 인상 기조로 부동산 경기가 하강 국면에 진입할 가능성이 커지면서 부동산 펀드·신탁 시장에도 과열 경고등이 켜지고 있다. 특히 지방 부동산 시장을 중심으로 신규 분양실적이 감소하고 미분양 물량도 증가하면서 리스크 관리 강화에 대한 지적이 나온다. 부동산 경기가 꺾이면 부동산 펀드의 수익률이 악화하고 자금조달 비용 상승으로 재무건전성이 급격히 나빠질 수 있기 때문이다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “부동산신탁사는 수도권 외곽과 지방 부동산 시장을 중심으로 차입형 토지신탁과 책임준공확약형 관리신탁 사업을 공격적으로 확대해 왔다”며 “지방 부동산부터 시작되는 경기 둔화가 신탁사의 자산건전성과 사업 포트폴리오에 빠르게 위험이 될 수 있다”고 말했다.

실제 비수도권 미분양 주택 수는 2015년 말 3만859호에서 올해 8월 말 5만3836호로 74.5% 늘었다. 국내 상업용 부동산의 공실률은 2013년 1분기 말 8.5%에서 올해 2분기 말 13.2%로 뛰어올랐다. 부동산 펀드의 주된 투자대상인 글로벌 부동산의 가격도 지난해 말 실질주택가격지수가 160.1로 역사적 고점을 기록한 후 지속해서 내림세를 나타내고 있다.

신 선임연구위원은 “부동산펀드의 수익률 악화는 자산운용사들의 급격한 환매 위험 등 시장 충격과 위축으로 연결될 수 있다”며 “금융당국의 사전 모니터링과 리스크 관리가 필요한 상황”이라고 말했다.