"하반기 서울 아파트값, 상승 반전 쉽지 않아…강남권 투자 수요가 변수"

(자료출처=부동산114)

부동산114는 26일 '2019년 하반기 전망'을 통해 "서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않으 것으로 판단된다"고 내다봤다.

다만 미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수라는 분석이다.

올해 상반기 아파트 매매가격(5월 31일 현재)은 전국 기준으로 0.36% 하락했다. 2012년 하반기 이후 7년 만에 하락 전환했다. 지방의 가격 하락 영향이 컸다. 경남이 0.93% 하락해 낙폭이 가장 컸다. 이어 △충북(-0.73%) △경북(-0.70%) △울산(-0.68%) △강원(-0.65%) △부산(-0.62%) 순으로 하락했다.

반면, '대대광'으로 불리는 대전(1.20%), 대구(0.28%), 광주(0.37%)는 비규제 지역 풍선효과와 분양시장 호조에 힘입어 매매가격이 상승했다. 전남도 광양과 여수 등 전세비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자 수요가 늘어 0.15% 상승했다.

서울은 상반기에 0.32% 하락했다. 부동산 시장 규제 영향이 컸던 강남4구(강남, 강동, 서초, 송파)구가 하락세를 이끌었다. 다만 4월 이후부터 집값 바닥론과 재건축 규제에 따른 장기적 공급 희소성이 고개를 들면서 잠실주공 5단지, 은마, 둔촌주공, 개포주공 등 주요 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 상승하며 낙폭을 줄였다.

신도시를 비롯한 경기(-0.53%)도 매매가격이 떨어졌다. 오른 가격에 대한 가격조정과 정부의 3기 신도시 공급계획 발표로 향후 공급 리스크와 입지적 열위에 대한 우려로 약세가 이어졌다는 분석이다.

전세시장은 올해 상반기에 전국적으로 1.07% 하락했다. 2008년 하반기 이후 최저치다. 시도별로는 경기가 1.76% 하락해 전국에서 전셋값이 가장 많이 내렸다 . 의왕, 안양, 양주 등 새 아파트 공급이 많은 지역에서 새 아파트 갈아타기 수요가 늘면서 기존 아파트 전셋값 하락폭이 컸다.

이어 경남(-1.57%), 서울(-1.12%)이 뒤를 이었다. 서울은 신규 입주가 몰린 송파구, 성북구 등이 전셋값을 끌어내렸다.

하반기 전세가격은 안정세를 보일 것으로 예상된다. 신규 아파트 입주물량이 17만1333가구로 상반기 대비 약 24% 감소하지만 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발·재건축 사업 속도조절로 인해 이주 수요가 많지 않을 것으로 예상된다는 이유에서다.

부동산114 관계자는 "2019년 하반기 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 혼조세를 보일 것으로 예상된다"며 "하반기에도 대출규제 등 9.13 부동산 대책의 영향권 아래 있는 가운데 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것으로 보인다"고 전망했다.

이어 "입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 전망"이라고 덧붙였다.