국토연구원, “서울 민간택지 분양가상한제 시행시 매매가 1.1%p 하락”

▲2019년 주택시장 전망(자료=국토연구원)

29일 국토연구원이 국토정책 브리프에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과에 따르면 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격이 1.1%포인트 내리는 효과가 나타났다.

이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹) 간의 정책 성과를 측정하는 방법론 중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.

국토연구원은 "정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지에 대한 개발이익을 줄임으로써 이곳에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장을 안정시키겠다는 의지로 풀이된다"며 "상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 '쏠림 현상'이 완화되며 주택시장 안정에 영향을 줄 것"이라고 예상했다.

또 “분양가 상한제의 주택 공급 위축 효과에 대한 우려가 있지만 최근 주택 공급이 많았고 3기 신도시 등 주택 공급 관련 계획이 있어 주택 공급 위축 가능성은 별로 없을 것”이라며 “지난해 주택 준공 실적은 62만 7000호로 크게 늘었고 최근 3년간 주택 인허가 실적도 장기 평균치를 넘어서 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것”이라고 내다봤다.

주거복지 로드맵에서 2018∼2022년 동안 주택 100만가구 공급 계획과 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권내에서 주택 30만 가구 공급이 예정돼 있는 만큼 공급 문제가 우려할 수준은 아니라는 것이다.

국토연구원은 올해 주택 매매가격 순환 국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 '수축 국면'에 진입했다고 설명했다.

박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "지난 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후 인허가 물량이 줄어든 것은 글로벌 금융위기와 함께 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하다"며 "2010년부터는 분양가 상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복했다"고 말했다.

이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권 집값이 연간 1.2∼1.6% 하락할 것으로 예상했다. 전국 집값도 연간 1.3∼1.6% 떨어질 것으로 전망했다.

박 센터장은 "최근 금리 인하로 인한 유동성 증가로 주택시장의 불안 요인이 존재하는 만큼 실거주 목적 이외의 대출에 대한 관리 체계를 강화해야 한다"면서 “또 지역별 맞춤형 정책 추진을 위한 주택시장의 모니터링과 사전 대응 능력을 강화해야 한다”고 강조했다.