'사상 최대' 3기 신도시 보상금… 커지는 '감평 방식' 개편 목소리

3기 신도시의 토지 보상금이 사상 최대 규모로 책정될 것이란 기대감이 부동산 시장에 만연하다. 감정평가 업계에선 세금 낭비를 막기 위해 감정평가 방식 개편을 서둘러야 한다고 목소리를 낸다.

국토교통부와 3기 신도시 조성 시행사(社)인 한국토지주택공사(LH)는 올해부터 본격적으로 신도시 부지 보상을 위한 감정 평가에 들어간다. 국토교통부가 추산한 3기 신도시 부지 보상금은 2021년까지 32조3566억 원. 2기 신도시 조성에 들어갔던 보상금(27조8168억 원)보다 16% 많다. 업계에서도 보수적으로 잡아도 보상금이 20조 원을 넘을 것으로 예상한다.

서울 집값을 잡겠다고 시작한 3기 신도시 조성이 역효과를 낼 수 있단 우려가 나오는 것도 이 때문이다. 토지 보상으로 ‘현금 실탄’이 두둑해진 땅 주인들이 다른 지역 토지나 아파트 등으로 눈을 돌릴 수 있어서다. 2기 신도시 보상이 한창이던 2007년에도 보상금이 서울 강남과 목동 아파트 등으로 몰리면서 집값이 요동쳤다.

감정평가 업계에선 보상금이 과도하게 지급되는 것을 막기 위해선 토지를 감정ㆍ평가할 감정평가사 선임 방식을 바꿔야 한다고 주장한다. 한국감정평가사협회에선 감평사를 선임할 때 협회 추천권을 확대해야 한다고 국토부에 요구하고 있다.

현재는 정부가 수용하는 토지의 가치를 감정ㆍ평가할 때 감평사 3명이 참여한다. 토지 소유자들(보상 대상 토지 면적의 50% 이상)과 시행자, 지방자치단체가 각각 한 명씩 추천한다. 보상액은 3명의 감평사가 평가한 금액의 평균으로 정한다. 어느 한쪽에 유리하게 보상액이 정해지는 것을 막기 위해서다. 세 사람이 적어낸 금액이 10% 이상 차이 나면 토지 가치를 재평가해 격차를 좁히거나 한국감정원에 적정성 검토를 요청해야 한다.

업계에서 보는 현실은 다르다. 3명의 감평사가 각각 추천인의 입맛에 맞게 평가액을 적어낸다는 것이다. 일부 감평사는 자신에게 일을 맡기면 감정평가액을 후하게 쳐주겠다며 개발 예정 부지를 돌아다닌다. 일부러 금액을 크게 적어내서 재평가로 보상액을 끌어올리겠다고 약속하는 경우도 있다.

2013년부터 지난해까지 감정원이 부적정하다고 판단한 보상 평가는 130건이다. 대부분 소유자가 추천한 감평사가 지나치게 많은 금액을 적어내 부적정 판단을 받았다. 감정평가사협회는 이해 관계자가 감평사를 직접 선정하는 제도가 바뀌지 않으면 과다 보상 위험성이 줄지 않을 것이라고 우려한다.

3기 신도시 시행사이자 보상금을 지급하는 주체인 LH의 걱정도 비슷하다. LH 관계자는 “소유자 추천 감평사 방식을 조금 더 투명하게 개선해야 한다고 국토부에 건의했다”며 “지금 같은 방식에선 편향된 평가를 약속하는 감평사들이 선정되기 쉽다”고 말했다.

토지 소유자들이 감평사를 추천하는 기준을 뚜렷이 해야 한다는 게 LH 요구다. LH나 지자체 추천 감평사를 정할 땐 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 시행령’이나 사규에 기준이 마련돼 있지만, 소유자 추천 감평사를 정할 땐 이런 기준이 없기 때문이다.

국토부는 아직 여유롭다. 국토부 관계자는 “보상액 차이가 크면 재평가를 하도록 하고 있고 보상액을 제대로 산정하지 않으면 징계도 하고 있다”며 “이 같은 제도를 통해 편향된 평가를 막고 있다”고 설명했다.

뚜렷한 보상 기준이 나오지 않으면서 3기 신도시 부지 소유자들과 해당 지자체는 ‘땅값 올리기’에 나섰다. 지난해 말 표준지(전국 필지의 공시지가를 매기는 기준이 되는 땅) 공시지가 예정 가격이 나오자 경기 남양주시와 하남시, 과천시 등 3기 신도시 예정 지역에선 공시지가를 올려달라고 요구했다. 감정ㆍ평가의 중요한 기준이 공시지가가 올라가면 보상금이 늘어날 가능성이 크기 때문이다.

국토부는 “상향 요인이 크지 않다”며 상승폭을 올리지 않았다. 다만 다음 달 개별 공시지가 예정가격이 공개되면 이 같은 움직임이 반복될 가능성이 크다.