[세무, 톡!] 다주택자 '양도세 중과' 절세 방법은?

▲장운길 세무법인 길 대표세무사

다주택자 양도소득세 중과세 면제가 이달 말로 종료된다. 다음 달부터 2주택자는 10%포인트(p), 3주택자는 20%p의 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제에서 배제된다.

정부는 지난해 12.16 부동산 대책에서 이달 말까지 한시적으로 다주택자가 조정대상지역 내에서 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우, 양도세 중과세를 면제하고 장기보유특별공제를 적용한 바 있다.

조정대상지역은 정부가 부동산시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역이다. 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역 등이 대상이다.

현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 총 44곳이다. 서울 25개구 전역과 경기도 18개 시‧군‧구 및 세종시다.

조정대상지역에서 주택 1채만 갖고 있더라도, 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세를 적용받을 수 있다.

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 양도세가 중과된다. 가능한 한 다른 지역의 주택을 먼저 판 뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세가 가능하다.

조정대상지역의 주택을 팔더라도 기본세율을 적용받으면서 2년 이상 거주할 필요가 없는 경우가 있다. 조정대상 지정일인 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이 해당된다.

2019년 12월 16일 이전에 시‧군‧구와 세무서에 등록한 임대주택으로 임대의무기간을 충족한 주택도 포함된다. 이때 2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건이 적용된다.

그 외에 2주택자라 하더라도 △혼인 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택 △부모 봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택 △소송이 진행 중이거나 소송 결과에 따라 취득한 주택 △일시적 2주택인 경우의 종전 주택 △양도 당시 기준시가가 1억 원 이하인 주택 △10년 이상 보유해 이달 30일까지 양도하는 주택 등은 기본세율을 적용받을 수 있다.

이처럼 다주택자 양도세 중과세 면제 대상인 경우는 다양하다. 때문에 조정대상지역의 주택을 팔 때는 미리 세무 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다.