[8·4 대책] '공급 시그널'은 확실…실현 가능성은 '글쎄'

정부가 서울ㆍ수도권 집값 안정을 위해 '8·4 주택 공급 방안'을 내놓았다. 연이은 대책에도 집값 급등세가 잡히지 않자 '7·10 대책' 이후 한달 여만에 내놓은 추가 대책이다.

그간 재건축 규제 완화에 부정적이었던 정부는 재건축 단지의 용적률을 대거 상향하고 층수 제한도 완화하기로 했다. 서울 강남·서초구 등 주택 수요가 많은 도심지에 신규 주택 공급 규모도 늘릴 방침이다. 시장에 확실한 공급 확대 시그널을 줬다는 점에서는 긍정적이란 평가가 많다. 다만 실효성을 두고는 의견이 분분하다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 4일 정부청사에서 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다.

이번 대책에 따라 △신규 택지 발굴(3만3000가구) △3기 신도시 등에 대한 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2만4000가구) △재건축·재개발 등 정비사업의 공공성 강화(7만 가구) 등 수도권에 총 13만2000가구가 추가 공급된다.

우선 도심 내 군부지에서 1만3100가구가 공급된다. 태릉골프장 부지에 1만 가구, 용산 캠프킴 부지에 3100가구가 들어선다. 태릉골프장의 경우 인근 주민들의 반발을 고려해 호수 등을 활용한 공원 녹지를 조성하고 광역교통 개선 대책도 세울 예정이다.

공공기관이 이전하는 부지와 공공기관이 보유한 유휴부지도 활용한다. 대상지는 과천 정부청사 주변 정부가 보유한 유휴부지(4000가구), 서초구 서울지방조달청(10000가구)과 국립외교원 유휴부지(600가구) 등이다. 이들 부지는 최대한 청년과 신혼부부에게 공급한다는 방침이다.

상암DMC 부지(2000가구) 등 공공기관의 미매각 부지에서도 4500가구의 주택이 건설된다. 노후 우체국이나 공공청사 등을 주택과 복합개발하는 방식으로도 6500가구가 공급된다.

정부는 그간 강남 집값을 자극할 수 있다며 막아놨던 재건축 규제도 완화하기로 했다. 강남 재건축 활성화를 유도할 수 있는 '공공 참여형 고밀 재건축'을 도입한 것이다. 이를 통해 정부는 향후 5년간 총 5만 가구를 공급할 예정이다.

이와 함께 정부는 뉴타운 해제 지역에 대해서도 공공 재개발 사업을 적극 추진키로 했다. 이를 통해 2만 가구 이상 공급한다는 목표다.

3기 신도시와 용산역 정비창 등 기존 조성 계획을 발표한 공공택지의 경우 용적률 상향을 통해 추가 주택을 공급할 계획이다. 3기 신도시의 경우 2만 가구를 늘려 총 32만3000가구를 공급한다. 용산역 정비창은 8000가구에서 1만 가구로, 서울의료원은 부지를 넓혀 공급 물량이 기존 800가구에서 3000가구로 확대된다.

역세권 준주거·상업 지역에서 적용할 수 있는 '복합용도 개발 지구 단위계획'을 역세권 주거지역으로도 확대하고 용적률도 최대 700%까지 완화한다. 서울에선 철도역사 주변 300여곳 중 100여 곳의 일반주거지역이 추가로 적용받을 수 있다.

도심 공실 오피스나 상가를 주거 용도로 전환하는 방식도 추진한다. 민간사업자도 공공지원을 받아 공실을 민간임대주택으로 공급할 수 있게 되는 것이다. 정부는 이를 통해 2000가구를 확보한다는 방침이다.

3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급계획의 사전청약 물량은 종전 9000가구에서 6만 가구로 대폭 확대한다. 사전청약은 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 한해 진행된다. 내년 3만 가구, 2022년 3만 가구로 예정됐다.

정부가 8·4 대책을 통해 공급하겠다고 밝힌 주택 공급량은 시장의 예상을 넘어섰다. 공급 방식도 유연성을 보였다.

그럼에도 곳곳에 헛점은 발견된다. 정부는 이번 대책에 따라 확보되는 물량의 절반 이상을 생애최초 주택 구입자나 청년, 신혼부부 등에게 공급한다는 계획이나 별도 자격 요건 완화에 대한 언급은 없었다. 만약 기존 공공분양 기준대로 분양이 이뤄질 경우 맞벌이 부부의 소득 제한이나 가점제의 허점 등으로 인해 이들이 혜택을 보기는 사실상 어렵다.

또 공급량에만 초점을 맞추다 보니 과밀화가 심해질 수 있다는 지적도 나온다. 갑작스럽게 늘어난 주택 규모에 맞는 지역 내 기반시설 확보도 해결해야 할 과제다.

이번 공급 대책이 서둘러 발표된 탓인지 해당 지자체들과 사전 협의도 제대로 이뤄지지 않은 모습도 감지되고 있다. 경기 과천시와 서울 노원ㆍ마포구 등은 이날 정부의 공급 대책과 관련해 반박 자료를 냈다. 이들은 "지역민들의 의사를 무시한 정부의 대책 강행은 문제가 있다"고 반발하고 있다.

집값을 잡겠다고 내놓은 대책이 또 다시 집값을 자극할 수 있다는 점도 문제다. 일단 정부는 관계부처 합동 부동산 신속대응팀을 구성해 부동산 시장 동향을 일일 모니터링하고 대응해나갈 것이란 입장이다.

홍남기 부총리는 "정부는 이번 공급 대책 발표가 일부 지역에서는 개발 호재로 인식돼 부동산시장 불안 요인으로 작용할 가능성도 배제하지 않고 있다"며 "앞으로 매주 부총리 주재 ‘부동산시장점검 관계장관회의’를 열어 주택 수요 대책·공급 대책 이행 상황을 점검하겠다"고 말했다.