[곽창석의 부동산 나침반] 최악의 전세난 피하려면

전세난이 전국을 휩쓸고 있는 가운데 전세 공급 부족 수준을 보여주는 전세주급지수가 19년 만에 최고치로 치솟았다. KB국민은행이 발표한 월간 KB주택시장 동향에서 10월 전국의 전세수급지수는 191.1로 지난달(187.0) 대비 4.1포인트 증가했다.

새 임대차법(계약갱신청구권ㆍ전월세상한제)이 시행된 지 3개월 만에 전국의 전세난이 최악으로 치닫고 있는 것이다. 이런데도 정부는 마땅한 전세난 해결책을 내놓지 못하고 있다.

정부는 공공임대주택 확대라는 기본적 방향을 가지고 매매시장을 자극하지 않는 처방을 고심하고 있는 듯하다. 지분 적립형·중형 임대주택 도입과 함께 공공임대주택 공급 일정을 앞당기거나 월세에 대한 세액 공제를 확대하는 방안도 검토하고 있는 듯하다.

최근에 나온 정부의 부동산 규제책들은 대부분 전세 수요를 늘리고 전세 물건 공급을 감소시켜 전세난을 부추기는 내용들이었다. 계약갱신청구권제 등 임대차3법 도입으로 임차인의 눌러앉기 현상이 나타나면서 시장에서 전세 물건이 사라졌다. 주택임대사업자에 대한 혜택을 폐지하고 아파트에 대한 주택임대사업자 등록을 불허하면서 새로운 임대 공급을 끊어 놓았다.

양도세 감면을 위해 실거주 2년 의무화, 거주기간에 따른 장기보유특별공제 혜택, 재건축 단지에 대해 2년 거주를 해야 입주권이 주어지는 제도 등은 집주인의 실거주를 강요하면서 세입자를 길거리로 내몰고 있다. 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 매수자가 실입주해야 하고 민간택지 분양상한제 아파트에 실거주 의무를 부여하는 한편 실거주만 허가하는 토지거래허가제 등도 주택시장에서 전세 물건을 줄이는데 일조하고 있다.

분양가상한제 시행으로 '로또 청약' 열풍이 일어나면서 무주택자가 주택을 구입하기보다는 전세로 거주하는 것이 유리하게 되었고 청약가점제와 더불러 전세 수요를 증가시키는 요인이 되고 있다. 다주택자와 법인의 취득세와 종부세를 강화하면서 그동안 전세 공급자 역할을 해오던 임대인(집주인)들을 시장에서 퇴출시켰다. 양도세에 대한 추가 중과세를 예고하면서 다주택자와 법인의 시장 진입을 차단하고 있다.

최악의 전세난에 대한 해법은 지금까지 해오던 규제책의 실패를 인정하고 새로운 대안을 모색하는 데서 나온다. 작금의 전세난을 최악이라고 부르지만 어쩌면 아직 최악은 시작조차 되지 않았을 지도 모른다. 전세가 부족해서 전세난이 벌어지는 와중에 빈집이 증가하는 현상은 현 제도의 경직성에 원인이 있다. 반년짜리 전세를 원하는 세입자는 그 어디에서도 집을 구할 수가 없다.

앞으로 다가올지 모르는 최악의 전세난을 피하려면 계약 자유의 원칙을 지키고 계약갱신청구권 등 임대차3법을 폐지하는 한편 취득세ㆍ종부세ㆍ양도세를 정상화해야 한다. 또 기업형 임대를 활성화하고 분양가상한제 폐지, 청약가점제 폐지, 재건축ㆍ재개발 활성화 등 각종 부동산 규제를 완화해야 가능할 것으로 본다. 올해보다 내년 후년이 더 두렵다.