매입약정주택, 'P2P 대출 틈새상품' 떠오른 까닭은

▲한국토지주택공사(LH)가 경기 안양시에 매입한 공공전세주택 전경. (사진 제공=한국토지주택공사)

연체로 몸살을 앓던 P2P 대출(개인 간 대출) 업계에서 공기업 매입약정 주택이 틈새상품으로 떠오르고 있다. 공기업이 매입을 약속한 만큼 미상환 위험이 덜하다는 매력 덕분이다.

24일 이투데이 취재에 따르면 주요 P2P 대출 중개업체들은 최근 매입약정 공공주택 건설자금 대출 상품을 확대하고 있다. 매입약정이란 주택이 지어지지 않은 상태에서 공사가 끝나면 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 공공주택으로 매입하겠다고 미리 약속한 계약을 말한다. 주택판 '입도선매'(벼를 수확하기도 전에 미리 돈을 받고 파는 것)라고 할 수 있다.

매입약정 공공주택 P2P 상품은 투자자에게 주택 건설 자금 일부를 빌린 후 공사가 끝나 공기업에서 매입 자금을 받으면 이를 갚는 구조로 돼 있다. 확실한 매수자가 있다는 점에서 분양·임대 수입 발생 후 대출금을 갚는 일반적인 P2P 상품과 다르다.

지난해 P2P 업계는 부동산 대출 상품 연체로 홍역을 치렀다. 부동산 P2P 대출 상품은 프로젝트 파이낸싱(PF·담보 평가 없이 미래 사업성을 보고 자금을 융자하는 금융기법) 방식으로 진행되는 일이 많았다. PF는 사업 초기 단계부터 자금을 확보할 수 있는 장점이 있지만 정부 규제나 세제, 경기(景氣) 등 외부상황에 따른 위험성이 있다.

그에 반해 매입약정 주택을 매개로 한 P2P 대출을 공기업이 약속만 지킨다면 사업이 안정적으로 진행될 수 있다. 시행사는 공사가 끝나면 감정평가액만큼 집값을 받고 차주들에게 빌린 돈을 돌려줄 수 있다. 평가액이 사업비에 못 미치지 않는 한 안정적인 상환이 가능하다. 상환 구조가 안정적이면서도 이자율이 연간 기준 10% 안팎이라는 점 또한 매력적이다.

여기에 최근 정부는 정책적으로 매입약정 공공주택을 늘리는 중이다. 국토교통부는 올해 공공전세주택으로만 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 2만1000가구를 매입약정 방식으로 사들이기로 했다. 국토부는 공공주택 매입약정 제도를 '새로운 사업기회'로 홍보하고 있다.

다만 매입약정을 내세웠다고 섣불리 투자하는 건 금물이다. 일부 P2P 업체는 매입약정이 체결되지도 않은 대출상품을 중개하며 '추진'하겠다는 점만으로 '안정성'을 홍보하고 있다. 선순위 채권(먼저 갚아야 하는 채권)이 과도하게 설정돼 있어 상환 여력이 부족한 상품도 있다는 게 업계 지적이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "LH나 SH가 매입 약정을 해주면 P2P 대출에서 미상환 우려를 상당히 줄일 수 있다"면서도 "사금융이라는 점에서 보호 체계가 완비되지 않은 데다 매입 금액이 과소하게 책정될 가능성도 유의해야 한다"고 말했다.