[Q&A]깐깐해진 대출규제…‘DSR 40% 한도’ 누가 적용받나?

(사진= 뉴시스)

Q: DSR 규제가 적용되는 대출 범위는

A: 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억 원을 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 때 연소득과 관계없이 1억 원을 초과해 신용대출을 받는 경우 DSR 40% 규제가 적용된다. DSR은 소득 대비 전체 금융대출의 원리금 상환액 비율이다. DSR 40% 규제가 적용되면 연소득이 5000만 원인 사람은 매년 갚아야 할 대출 원리금이 2000만 원을 넘지 못한다.

대출총액에는 마이너스통장 한도를 비롯해 카드론, 자동차 할부 등 모든 가계대출이 포함된다. 다만 전세담보대출, 예·적금담보대출처럼 소득 재원이 있는 대출이나 정책성 서민금대출을 제외된다.

Q. 실제 주담대 한도는 얼마나 줄어드나

A: 연소득 5000만 원 직장인이 한도 5000만 원인 마이너스통장(금리 연 5%)을 갖고 있다고 가정하자. 현재는 서울에 7억 원짜리 아파트를 산다면 담보인정비율(LTV) 40%를 적용받아 2억8000만 원까지 대출이 가능하다. 하지만 DSR 40%를 적용하는 이달부터 마이너스통장을 실제 쓰건 안 쓰건 상관없이 상환 기간을 7년으로 적용해 원리금을 따지기 때문에 주담대 한도는 2억3000만 원으로 줄어든다. 2022년 7월부터는 마이너스통장 상환 기간을 5년으로 적용해 주담대는 1억7000만 원으로 더 낮아진다.

Q. 은행 DSR 규제로 대출 막히면 2금융권에서 추가 대출이 가능한가

A: DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권은 60%다. 따라서 은행에서 DSR 규제로 대출이 막힌다면 저축은행, 보험회사, 카드회사에서 추가 대출을 받을 수 있다. 정부는 ‘소득 중심 대출 심사’로 인해 대출을 아예 못 받는 사례가 없도록 하기 위해 신용카드 사용액, 사회보험료 납부액 등을 활용한 ‘추정소득’도 DSR을 계산할 때 인정해주기로 했다.

Q. 7월 이후 중도금·잔금 대출을 받을 때도 DSR 40%가 적용되나

A: 6월 30일까지 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있으면 예외다. 6월 30일까지 입주자 모집 공고, 착공신고, 관리처분인가를 시행한 사업장에 대한 이주비·중도금·잔금대출도 제외된다. 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 규제 시행일인 7월 1일부터 전매된 경우에는 강화된 규제를 적용 받는다.

Q: 주택담보대출비율(LTV) 규제는 완화되나

소득 기준을 충족한 무주택자가 집을 사는 경우 우대 기준이 상승했다. 부부 합산 연소득이 9000만원 이하(생애 최초 구입자는 1억원 이하)면 주택 가격의 50~70%까지 대출받을 수 있다. 투기지역과 투기과열지구에서 6억~9억원 주택은 LTV 50%, 6억원 이하 주택은 LTV 60%가 적용된다. 조정대상지역의 5억 원 이하 주택은 LTV 70%가 적용되고, 조정대상지역의 5억~8억원 주택은 집값의 60%까지 대출받을 수 있다.

Q. 소득이 없는 주부, 학생, 실직자는 대출받을 수 없나

A: 금융당국은 전업주부, 은퇴자, 프리랜서, 휴·폐업 사업자 등의 대출 심사 자체가 막히지 않도록 카드 사용액, 건강보험료·국민연금 납부액 등 다양한 방식으로 소득을 산정해 대출을 내주게 했다. 단 최대 추정소득은 연 5000만 원으로 제한된다. 카드 사용액이 연 5000만원을 넘어도 대출을 위한 소득은 연 5000만 원까지만 인정받는다.