[2021 금융대전] 빠숑 김학렬 소장 "하반기 부동산, 광역교통망 확대 구역 선점하라"

▲15일 서울 동작구 대방동 이투데이빌딩 eT라운지 1층에서 열린 '제8회 대한민국 금융대전'에서 김학렬(빠숑) 스마트튜브 경제아카데미 부동산조사연구소장이 부동산 전망 로그인 강연을 하고 있다. 이투데이가 주최하는 이번 행사는 '2022,로그인 머니'를 주제로 각 분야의 전문가가 자산을 로그인 할 수 있는 다양한 방법의 금융 해법을 소개한다. 고이란 기자 photoeran@

김 소장은 15일 비대면 행사로 진행된 ‘제8회 대한민국 금융대전-로그인머니’에서 2021년 부동산 시장을 설명하며 이같이 밝혔다. 그는 "당분간 지방 투자는 장기보단 단기로 하라"며 "비아파트 투자도 시세 차익이 보이지 않으면 추천하지 않는다"고 말했다.

김 소장은 "대기수요가 늘 존재하는 곳이 수요가 많다. 내 집 마련이 목적인 분은 지금 매수하고, 투자목적은 현재 어려운 시기"라고 진단했다. 그러면서 김 소장은 "가장 강한 규제지역은 삼성동, 대치동과 같은 '토지거래허가구역'이다. 이 지역들은 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 아무거나 사도 된다. 너무 비싸다면 경기도에서도 토지거래허가구역이 있다. (정부 규제에서) 역으로 투자하는 게 맞다"고 조언했다.

그는 현재 부동산 시장을 "수요와 공급이 어긋나있는 시장"이라고 평가했다. 수요보다는 공급이 적고 공급보단 수요가 많다는 얘기다. 김 소장은 "문 정부에선 지난 4년간 규제 일변도의 정책을 폈지만, 어떤 규제를 하더라도 시세는 계속 올랐다"며 "문제는 세금, 대출을 억제하다 보니 오히려 규제로 인해 피해를 본 건 서민"이라고 진단했다. 현금 부자한테는 득이 되는 악순환이 됐고, 집이 필요하거나 정부 도움을 받아야 하는 계층은 피해를 보게 됐다는 설명이다.

그는 "정부는 올 초 들어 공급을 늘리는 쪽으로 대책으로 바꿨다. 2월 4일에 발표했던 '3080플러스' 대책이 그것이다. 하지만 5개월이 지난 지금도 크게 공급이 확대됐단 느낌이 없다"며 "결국 공급확대 정부의 정책들이 움직이지 않고 있다. 이번 정부의 임기 남은 1년 동안에도 구체화할 것은 없을 것"이라고 전망했다.

김 소장은 "수요층 입장인 무주택자로서는 현재 희망하는 지역, 희망하는 단지에는 임차로 가거나 자가로 가는데, 문제는 전세물건이 없다는 것"이라며 "입주물량이 적고 규제정책 때문에 본의 아니게 전세물건이 줄어든 경우"라고 설명했다. 자가 거주자들한테 실제 거주의무를 강요해 실제 자가 주인들이 입주하는 경우다.

임대차입법 때문에 기존의 세입자들이 이사를 하지 못하고 재계약을 하는 경우도 적지 않다. 전세를 사는 사람들은 이사를 가고 싶어도 매물이 없어서 못 가는 상황이 된 것이다. 그는 "전세 시장은 회전이 돼야 하는데 사이클이 막히다 보니 시장이 죽었다"며 "인기가 상대적으로 적었던 경기도 인천으로 전세물건을 찾으며 이동하는 현상이 벌어지고 있다"고 말했다.

그는 "결국 고통받고 있는 계층은 1주택자"라고 총평했다. 그는 "1가구 1주택이라도 양도세를 낸다"며 "세금을 내고 나서 다른 아파트로 이사 가야 하는데, 통상 지금 살고있는 아파트보다 더 좋은 곳으로 가려 한다. 하지만 세금 때문에 저렴한 신축이나 하급입지로 가고 있는 상황"이라고 했다.

김 소장은 과거에 재건축시장을 현 정부에서 오판했다고도 꼬집었다. 그는 "(현 정부는 재건축시장을) 단순히 투자목적으로 산다고 생각한 것 같다"며 "집이 있는 사람이 재건축 집을 사는 건 투자보단 실거주라고 생각한다. 현재는 실거주 요건 목적으로 산다 해도 살 수가 없는 상황이다. 1주택자 입장에서는 아무것도 할 수 없는 상황이 된 것이다. 청약도 할 수 없게 됐다. 전체 50%를 차지하고 있는 사람들의 고통"이라고 일갈했다.

김 소장은 "일단 내 집 마련이 목적이면 매수하라"고 추천했다. 그는 "한 채만 매수한다면 목적에 따라 선택하면 된다. 0순위는 재건축, 리모델링 대상 아파트, 이미 새 아파트인데, 구축아파트는 입지를 보고 판단해야 한다. 다만 재건축될 가능성이 50%는 넘어야 한다"고 말했다. 결국, 수요가 증가하는 부동산, 일자리가 많거나 증가하는 지역, 일자리 연결되는 교통망이 좋아지는 지역, 경쟁 물량이 너무 많지 않은 지역이 낫다는 설명이다. 다세대, 빌라는 임차로만 접근하는 게 좋다는 조언도 덧붙였다.