꺾이지 않는 집값, 3040 '영끌 매수' 불렀다

▲수도권 아파트값이 9년 만에 최고 상승률을 기록했다. 한 시민이 서울 서초구 반포동의 한 부동산중개업소 앞 시세표를 살펴보고 있다. (연합뉴스)

서울 집값 상승률이 가팔라질수록 아파트 매수자의 30·40대 비중이 늘어나는 것으로 분석됐다. 부동산 가격 상승세로 ‘지금 아니면 내 집 마련을 할 수 없을 것’이라는 공포심에 30·40대가 무리하게 추격매수에 나서고 있기 때문이다.

이투데이가 8일 한국부동산원의 아파트 매매자료(2019년 1월~2021년 5월)를 토대로 서울 아파트 실거래가지수 상승률과 매수자 연령대별 비중 간 상관관계를 분석한 결과, 집값 상승률이 오를수록 매수자 중 30·40대 비중은 통계적으로 유의한 수준에서 커지는 것으로 나타났다.

추격 매수세를 살펴보기 위해 서울 아파트 실거래가지수 변동 1개월 후 매수자의 연령대별 비중 변화를 분석(피어슨 상관계수 방법 사용)한 결과, 30·40대는 1의 방향으로, 50대 이상은 -1의 방향으로 상관계수가 더 커졌다. 피어슨 상관계수는 -1~0, 0~1 사이의 값을 갖는데, 상관관계에서 1에 가까우면 매수 비중이 높다는 것을, -1에 가까우면 매수를 꺼린다는 것을 의미한다. 상관계수는 30대 0.558, 40대 0.415를 나타냈고 50대는 -0.410, 60대 -0.457을 기록했다. 즉 집값 상승률이 가팔라질수록 30·40대는 매수에 나서고 있고, 50대 이상에선 매수를 꺼린다는 의미이다.

집값에 따른 30·40대 매수자 비중 변화의 정도를 단순 분석한 결과에선 서울 아파트 매매가격 상승률이 1%포인트(P) 오를 때, 1개월 후 매수자 중 30·40대 비중은 2.34%P 확대됐다.

30·40대의 주택 매수세가 ‘불안감에 의한 추격매수’라는 정부의 판단에 나름의 근거가 있다는 걸 뜻한다.

현재의 집값 과령은 공급 부족에 기인한 것으로 보인다. 2006년 1월 이후 서울 아파트 매매가격 상승률을 보면, 노무현 대통령 집권기 월평균 1.08%였던 서울 아파트 매매가격 상승률은 이명박 대통령 집권기 -0.09%로 하락했다. 박근혜 대통령 집권기 다시 0.42%로 반등했다가 문재인 대통령 집권 이후에는 1.19%로 상승 폭이 확대됐다. 반면 월평균 아파트 매매량은 노무현 정부, 박근혜 정부, 문재인 정부에서 큰 차이가 없다.

고성수 건국대 부동산대학원장은 “흔히 거품이라고 하면 가격 상승에 대한 기대심리가 과도하게 확산해 수요가 급증하는 상황을 말한다”며 “매매량에 큰 차이가 없는데 집값 상승률이 큰 폭으로 올랐다면, 매물이 부족한 공급자 우위 상황에 기인했을 가능성이 크다”고 분석했다. 공급 부족으로 인한 집값 상승에 30·40대가 ‘패닉바잉(공포매수)’에 나섰을 수 있다는 의미다.

공급 부족의 원인은 주택 보유자의 매물 통제, 신규 주택 공급 부족 등 다양하다. 여러 요인이 서로 영향을 주고받으며 부정적 시너지를 낼 수도 있다.

현재 집값이 단기적으로 급격히 하락할 가능성은 작아 보인다. 다만 부동산 정책의 시차성으로 공급이 본격적으로 확대되는 시기에 주택 매물이 쏟아질 가능성이 크다. 그럴 경우에 가격 폭락으로 현재 추격 매수자들이 빚더미에 올라 앉을 수 있다.