[사설] 뜯어 고쳐야 할게 분양가상한제 뿐이 아니다

정부가 아파트 분양가상한제와 고분양가심사제의 개선을 위한 검토에 들어갔다. 노형욱 국토교통부 장관은 지난주 주택건설업계와의 간담회에서 “신속한 주택공급에 걸림돌이 되는 부분의 합리적 개선이 필요하다”고 말했다. 분양가상한제·고분양가심사제·주택사업 인허가 체계 등으로 인한 애로가 크다는 업계 건의에 이들 규제의 완화를 시사한 점에서 주목된다.

분양가상한제는 감정평가 택지비와 표준건축비,가산비용 등을 더해 주변 아파트 시세의 80% 수준 이내로 분양가를 낮추도록 강제하는 제도다. 고분양가심사제도 재건축조합 등 사업자가 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가를 받아들여야 분양보증을 받을 수 있게 한 것이다. 정부가 아파트 공급가격을 직접 통제하는 핵심 수단들이다.

높은 분양가가 집값 상승을 부추긴다는 이유로 도입된 강력한 규제인데, 처음부터 역풍이 예고됐었다. 인위적 가격통제가 집값을 안정시키기보다는, 오히려 주택공급 감소를 불러와 집값·전셋값 상승요인으로 작용하고, 시세보다 싼 분양가로 ‘로또 아파트’ 투기를 부추긴다는 우려가 많았다. 분양가상한제는 과거에도 몇 차례 시행됐다가 이런 문제점들로 2015년 사실상 폐지됐는데, 2019년 11월 다시 도입되면서 민간아파트에까지 적용했다. 그 결과가 집값 폭등임을 지금 우리는 똑똑히 보고 있다.

분양가 규제로 조합원 분담금이 늘어나면서 사업성이 떨어진 재건축·재개발단지들의 사업 중단이 속출하고, 사업이 진행 중인 곳도 분양에 차질을 빚어 공급 불확실성을 높였다. 올해 상반기 수도권 민간분양 물량은 3만7000여 가구로 작년보다 14% 이상 줄었고, 서울의 경우 ‘분양 가뭄’ 상태다. 한국은행의 기준금리 인상, 금융기관들의 잇단 대출 규제, 정부의 수도권 대규모 택지개발 계획에도 불구하고 불안한 실수요자들의 매수심리가 계속 커지면서 집값을 끌어올리는 현실이다.

정부가 분양가상한제 등을 손보겠다고 하지만, 근본적인 개선을 기대하기 힘든 것도 사실이다. 수요와 가격을 전방위로 억누르는 정책기조 변화에 한계가 예상된다. 제도의 불합리한 부분을 개선한다는 국토부 입장과, 주택정책의 실질적이고 근본적인 전환을 요구하는 시장의 괴리가 너무 뚜렷하다. 땜질 수준의 개선에 그칠 것이라는 전망이 많다.

무엇보다 분양가상한제 말고도 뜯어 고쳐야 할 규제는 많다. 단기적 혼란을 감수하더라도 중장기적인 집값 안정을 위한 시장 정상화에 주안점을 두어야 한다. 수요 있는 곳의 규제 완화로 주택공급을 푸는 조치와 함께 가격상승에 대한 기대심리를 가라앉히는 일이 급선무다. 재건축 초과이익환수제, 과도한 부동산 보유세, 임대주택 대부분을 공급하는 다주택자 규제, 시장현실을 무시한 임대차 3법 등 그동안 수없이 쏟아낸 반(反)시장 제도들이 가격 폭등으로 이어지는 악순환의 현실을 직시해야 한다.