"금리가 이렇게 높은데?"…'LTV 50%' 효과 있을까

(조현호 기자 hyunho@)

금융당국이 부동산 대출 규제를 정상화하기 위해 무주택자와 1주택자에 대한 주택 담보인정비율(LTV) 50% 완화 정책을 다음달로 앞당겼다. 또 15억 원 초과 아파트에도 주택담보대출도 허용한다.

이에 따라 당장 연 소득에 따라 대출 가능 금액이 수억 원씩 늘어나게 된다. 문제는 기준금리 인상으로 주택담보대출 금리가 8%에 육박한 상황에서 규제 완화 효과가 얼마나 나타날 지다. 또 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 상황이어서 이번 규제 완화 효과가 고소득자나 현금부자에 제한될 수 있다는 지적이다.

10일 이뤄진 금융당국의 발표에 대출자들이 가장 주목하고 있는 것은 당장 내 대출이 얼마나 늘어날 수 있을 지다. 한 시중은행의 분석에 따르면, 현재 연봉 7000만 원의 무주택 또는 1주택(처분조건부) 대출자가 규제 지역의 14억 원짜리 아파트를 구입할 경우 최대 주택담보대출 가능액은 4억6000만 원 정도다.

LTV를 9억 원까지는 50%, 9억 원 초과분에 20%를 적용하고 DSR 40% 초과 금지' 규제까지 고려했다. 그런데 LTV가 50%로 높아지면, 이 대출자는 최대 4억9700만 원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 3700만 원 정도 대출액이 늘어나는 셈이다.

그런데 소득이 높을 수록 대출 증가 폭은 더 커진다. 소득기준 대출규제인 차주별 DSR 규제에서 상대적으로 자유롭기 때문이다. 실제 같은 조건에서 연봉 1억 원 대출자의 주택담보대출 상한액은 현재 4억6000만 원에서 7억 원으로 무려 2억4000만 원이나 뛴다.

하지만 이같은 조치가 부동산 시장 활성화로 이어지기는 쉽지 않을 것이란 전망이다. 기준금리 인상으로 대출 금리가 너무 오른 탓이다. KB국민, 신한, 하나, 우리 등 4대 시중은행의 주택담보대출 변동 금리는 4일 현재 연 5.160~7.646%로 이미 대출 금리 상단이 7%대에 진입했다. 하단도 5%를 넘겼다.

만약 은행에서 주택담보대출로 빌린 4억 원을 30년 만기의 원리금균등상환 방식으로 갚을 경우 금리 하단(5%)을 적용해도 매달 이자만 104만 원에 달한다. 원금을 포함할 경우 매월 215만 원을 갚아야 한다.

여기서 추가 대출을 받을 경우 차주의 부담은 더 늘어날 수밖에 없다. 특히 올해 하반기 주택담보대출 금리라 8%대를 넘어 9%대에 이를 수 있다는 전망까지 나오고 있다.

시중은행 관계자는 "최근 부동산 가격이 불안한 데다 금리까지 높아지고 있어 대출 수유가 크게 늘어날 것으로 보이지는 않는다"고 말했다.