“올해 부동산 시장, 정부 규제 완화·금리·전세 안정화 주요 변수”

(NH투자증권)

NH투자증권은 올해 부동산 시장에 대해 시장 하락의 원인과 낙폭의 속도, 금리 인상 및 정책 효과의 시차로 인해 단기 회복은 어려울 것으로 전망했다. 과거 2008년 금융위기 이후 약 5년간 하락했던 폭만큼 작년 한 해 동안 빠른 속도로 하락했으며, 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전셋값이 동반 하락하는 점이 시장 분위기를 더 얼어붙게 만들고 있다고 분석했다. 금리 및 정책의 효과가 나타나는 데 시차가 발생하는 점도 시장의 분위기 전환을 어렵게 한다고 봤다.

올해 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수는 정책과 금리로 꼽았다. 향후 금리가 적정 레벨로 수렴하고 인플레이션 이슈가 해소되는 등 거시경제 환경이 안정되고, 가격 변동성 및 불확실성이 감소한 후 규제 완화 정책에 따른 투자 수요가 증가하는 시점에서 반등할 가능성도 있다고 봤다.

정보현 NH투자증권 WM마스터즈 자문위원(NH투자증권 연구위원)은 전셋값의 동반 하락이 매매가격 하방 압력을 더욱 커지게 만들며 하락세인 부동산 시장의 분위기 반전을 위해서는 우선 전세 시장의 안정이 선행되어야 한다고 분석했다.

정 연구위원은 “현 정부의 부동산 정책의 핵심은 ‘단계적 규제 완화’로, 단계적 규제 완화에도 시장 거래 활성화에는 부족했다”며 “지난해 말 발표된 특례보금자리론 출시, 다주택자 규제 완화 및 올해 초 강남3구, 용산구를 제외한 규제지역 전면 해제로 규제가 대폭 완화되며 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다”고 설명했다.

정 연구위원은 두 번째 중요 변수로 금리를 꼽았다. 그는 “지난해 예상보다 가파른 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙고 부동산 가격이 하락하며 거래 절벽이 지속됐다”며 “우리나라 기준금리 인상폭이 점차 줄어들고 있지만, 미국금리 인상 이슈가 여전히 남아 있고 금리 변동의 시차가 존재하여 시장의 불확실성 요인으로 영향을 미칠 것”이라고 예상했다. 금리 인상과 인플레이션 이슈가 해소된 이후 회복을 기대할 수 있을 것으로 전망했다.

정 연구위원은 무주택자는 올해 서울 반포, 방배 등 주요 단지에서 청약이 진행되고 청약 제도가 개편될 예정으로 청약시장에 주목할 필요가 있다고 조언했다. 1주택자의 경우 금리 인상 기조 변화를 확인하며 금리가 낮은 대출로 전환하거나 상환계획을 세워 가능한 선까지 보유하고, 갈아타기 수요자는 거래량 증가 시점을 확인하며 보유한 주택을 먼저 매도한 후 매수할 것을 추천했다. 다주택자는 고금리가 지속될수록 현금흐름이 높은 부동산 가치가 상승하기 때문에 수익 체크가 중요할 것으로 봤다. 또한 정 연구위원은 주택 시장의 침체와 전월세 전환 가속화로 차익보다는 수익으로 자산관리의 무게중심을 이동할 것을 제언했다.

해당 보고서는 NH투자증권 WM센터와 PB센터에 배포됐으며, 보고서를 원하는 고객은 담당 어드바이저 및 PB를 통해 문의 후 받을 수 있다.