NH투자증권, ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서 출간

(NH투자증권)

보고서는 총 2개 파트로, 파트1은 목동 신시가지단지 입지, 14개 단지별 특징, 사업추진현황과 더불어 최근 사업 이슈를 점검했다. 파트2에는 목동 신시가지단지의 시장동향을 조사하고 사업성 분석을 담았다.

목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불리고 5호선을 중심으로 2·9호선이 지나가 주요 업무지구(여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD)) 접근이 편한 것을 입지적 장점으로 분석했다. 또한 목동 신시가지단지는 2018년 14개 단지 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족했으나 안전진단을 통과하지 못하고 있었지만 올해 1월 5일부터 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 지난 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과하며 관심을 끌고 있다고 판단했다.

파트1에서는 14개 단지를 각각 사업추진현황, 입지, 특성을 상세하게 분석했다. 목동 신시가지단지는 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이고, 신속 통합기획, 신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내는 점을 특징으로 꼽았다. 주요 사업 이슈는 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향 이슈(2종일반주거지역→3종일반주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정으로 봤다.

파트2는 사업성 분석을 담았다. 현재 초기 단계로 분양가, 공사비 등의 변동성이 커서 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있지만, 대지지분이 넓은 편이고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것으로 분석했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “간단하게 사업성을 체크하는 방법 중 현재의 대지지분에서 신축 시 필요한 대지지분과 서울시 기부채납분을 빼서 일반분양 기여 대지지분을 구하는 방법이 있다”며 “5단지를 예로 들면 현재 27평A에서 신축 34평으로 갈 때는 일반분양 대지지분이 5.4평, 현재 35평A에서 신축 43평으로 갈 때는 9.4평으로 다른 재건축 단지와 비교 시 큰 편”이라고 분석했다.

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “목동 단지는 개별 대지지분도 넓지만 세대당 평균 대지지분을 봐도 강남, 송파의 주요 재건축 단지와 비교 시 넓은 편이다”라며 “또한 현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면, 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 설명했다.

정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “특히 사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜볼 것”이라고 제언했다.

한편 NH투자증권은 지난 1월부터 매월 부동산 보고서를 발간하고 있다. 특히 올해 상반기 재건축과 재개발 관심이 클 것으로 보아 한남동, 성수동 등 주요 정비사업 지역 분석을 담은 보고서가 차례로 발간될 예정이다. 해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.