[플라자]ESG 관점에서 ‘부동산 돌아보기’

영국 이코노미스트지가 세계 5대 그루 중 한 명으로 꼽았던 일본의 오마에 겐이치는 ‘사람을 변화시키는 방법’을 세 가지로 요약한다. 시간을 달리 쓰는 것, 사는 곳을 바꾸는 것, 새로운 사람을 만나는 것이 그것이다. 회사의 사옥 이전, 우리 집을 이사하는 경우, 혹은 타지에서 한 달 살기 등을 통해 우리는 이 세 가지 의미를 이미 충분히 경험하고 있다. 사는 곳을 바꾸면 나머지 두 가지도 바뀔 가능성이 크다. 공간은 인간 삶의 터전이자 그 영향력이 사람에게 직접적이고 강력한 만큼, 부동산은 ESG(환경·사회·지배구조) 관점에서 다뤄야 할 가장 근본적이며 궁극의 대상일지도 모른다.

공간은 인간 삶을 바꾸는 터전

부동산의 지속가능성을 알아보려면 먼저 건물이나 사업부지들의 현황을 평가해 보아야 한다. 대상 확정부터가 우선이다. ‘건물’ 평가인가 ‘개발’ 평가인가, 건물이라면 ‘기존 건물’인가 ‘신축 건물’인가, 개발이라면 건설의 주체인 ‘기업’을 평가할 것인가 아파트 단지 개발과 같은 ‘프로젝트’를 평가할 것인가부터 정해야 한다. 평가 대상에 따라 서로 다른 수십 수백개의 평가지표들이 있다. 핵심사항들이 중요하다. 기존 건물이라면 운영비와 직결되는 건물의 성능이, 신축이라면 환경 요인이 절대적으로 부각될 것이다. 건설 프로젝트는 자금공급자, 시행사, 시공사, 관리업체 등 이해관계자들이 많은데 가장 중요한 역할을 담당하는 기업을 평가한다. 조금 복잡해 보이면 공통적인 부동산 ESG의 핵심 테마만이라도 기억하자. 온실가스 배출, 에너지 절감, 임차인과 지역사회 이슈다.

부동산 ESG 실무를 할 때 가장 먼저 부딪히는 벽은 평가 정보다. 상장사처럼 의무화되거나 규격화된 공시 데이터가 부족하기 때문이다.

일반적으로 사업부서와 ESG 평가부서가 다르기 때문에 평가자 입장에서는 건설사나 시공사에서 제공받는 사업계획서와 언론 보도에 의존할 수밖에 없다. 다행스럽게도 부동산의 경우 상장사 주주처럼 불특정 다수가 아니기 때문에 자금제공자로서 직접 정보 요청을 할 수 있다. 정보 수집 문제 해결을 위해서는 연기금 등 대규모 자금출자자에 의한 ESG 보고서가 관례화 되어 운용사나 증권사들이 자연스럽게 부동산 ESG 정보 요청을 하게 되거나, 미국처럼 글로벌 부동산 이니셔티브와 정책적인 연계 등의 독려가 필요하다.

평가는 늘 그 결과에 대한 신뢰 문제를 남긴다. 인증이 필요한 이유다. 부동산 인증에는 친환경 및 에너지 등의 건물 대지 인증, 실내 생활 환경 및 건강 등의 거주자 인증, 폐기물 처리와 재활용 여부를 검증하는 폐기물 인증, 에코 시멘트나 나무 플라스틱 같은 친환경 건축 자재 인증이 있다. 인증을 받는다는 것은 비용과 의무, 책임을 부담하겠다는 것이므로, 각자 상황에 맞게 추진해야 한다. 인증을 잘 활용하면 직접적인 건물 운영비 절감뿐 아니라 입주자 만족도 증가, 거래 활성화 등 종국적으로는 수익률 관리에도 실질적으로 큰 도움이 될 수 있다.

이러한 성과와 행동을 이끌어내려면 인센티브가 필요하다. 친환경이 좋다는 것은 누구나 알지만 문제는 비싸다는 것이다. 이를 해결하기 위해 2022년 말 서울시는 친환경 건축물을 지을 경우 용적률을 법정 상한 수준의 1.2배까지 완화한다고 발표했다. 이 경우 제대로 된 이행을 위한 모니터링과 이행강제금 이슈가 동반된다. 즉, 녹색인증뿐 아니라 모니터링도 적절히 이루어지고 있는지, 인증이 국내용인지 해외도 포괄하는지, 이행 강제수단은 실효성이 있는지 등의 이슈도 함께 챙겨봐야 한다.

부동산 운용자에 대한 성과 보상 관련 시간 미스 매칭 이슈도 간과할 수 없다.

극단적인 예로 부동산은 여의도 IFC나 파크원 빌딩처럼 소위 99년 토지임대 계약과 같은 장기적 관점의 의사결정이 필요한 반면, 건물에 투자하는 부동산 펀드가 5년 만기라면 과연 장기 지속가능성 이슈를 얼마나 반영할 수 있을지의 문제다. 유럽에서 부동산 인증이 없으면 매각 자체가 힘든 스튜어드십 움직임은 이러한 면에서 의미가 크다. 한국도 각별히 관심을 기울여 보아야 하는 부분이다.

부동산 개발, 생태계 차원서 봐야

부동산 ESG가 친환경으로 본격화되었다면 그 근원에는 생물다양성이 있다. 건물과 개발이 생태 인프라와 직결되기 때문이다. 생물다양성 이슈를 직관적으로 실감하기 위해 ‘힐리스 계통도’를 보길 권한다. 지구상의 수많은 생명종들 중 대표적인 3000여 종만을 둥근 원에서 점들의 집합처럼 트리형태로 나타낸 것이다. 힐리스 교수가 1.37m 이상의 크기로 출력해 볼 것을 권장할 정도로 엄청나게 많은 생명종들이 모두 촘촘히 연결돼 있다는 점에서 놀랍다. 현재 이들 중 많은 수의 동물, 나무, 곤충, 식물들이 빠르게 멸종되고 있다. 박테리아에서 시작한 계통도에서 다양한 생물종 연결선들의 종국에 인간이 있다. 인간종은 다양한 생물종에서 왔고, 결국 그들과 공존하지 않으면 지구 생태계 전체가 깨진다는 것을 생생하게 보여준다.

이렇듯 부동산 지속가능성은 인간의 변화를 근본적으로 돌아보게 한다. 건물과 도로, 나무와 공원, 건설공사 중인 광경들은 주변 어디에서나 볼 수 있다. 길을 지날 때, 부동산 지속가능성의 대표적인 이슈들 중 한두개만이라도 관심을 가지고 챙겨보자.