강동역 SK리더스뷰, 계약축하금에 '환매조건부' 카드까지 꺼냈다

▲강동역 SK 리더스뷰 투시도 (자료제공=SK에코플랜트)

서울 강동구 옛 KT 강동지사를 개발해 공급되는 주거용 오피스텔 '강동역 SK리더스뷰'가 계약 축하금부터 환매조건부 분양까지 다양한 마케팅 조건을 내걸고 분양에 나섰다.

22일 부동산업계에 따르면 강동역 SK리더스뷰는 이달 18일 견본주택을 열고 계약을 진행하고 있다. 지하 6층~지상 20층, 3개 동, 오피스텔 전용면적 84~99㎡ 총 378실 규모로 조성되며 약 1만5000㎡ 규모의 상업시설도 함께 공급된다. 입주 예정일은 2026년 8월이다.

강동역 SK리더스뷰는 올해 2월 진행한 1차 분양 당시 총 378실 모집에 536명이 접수해 평균 1.42대 1의 경쟁률로 아쉬운 성적을 냈다.

강동역 SK리더스뷰는 이번엔 흥행을 위해 다양한 금융 혜택을 내걸었다. 우선 1차 계약금 1000만 원 정액제, 계약금 5% 신용대출 이자지원, 중도금 무이자 혜택 등을 지원한다. 또 계약서 작성을 마치면 최고 2800만 원을 계약 축하금으로 지급한다.

특히 눈길을 끄는 조건은 환매조건부 분양이다. 이는 입주 시점 시세가 분양가 이하일 경우 사업 주체에게 환매가 가능한 분양 방식으로, 일종의 '환불' 개념이다. 입주 시점에 생길 수 있는 불안요소를 덜어주는 안전장치로 여겨져 계약을 망설이는 이들에겐 효과적인 마케팅 기술로 평가된다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “환매조건부 분양은 계약을 망설이는 사람들에게 확실히 효과가 있다"며 "계약자 10명 중 5~6명은 입주 시점의 시세가 기대에 못 미쳐도 크게 차이가 나지 않는다면 끝까지 책임지려는 심리가 있기 때문”이라고 설명했다.

다만 다양한 마케팅에도 분양가가 높다는 평가를 받고 있다는 점에서 흥행 가능성은 미지수다. 강동역 SK리더스뷰의 타입별 최고 분양가는 전용 84㎡ 10억6400만 원~11억4900만 원, 전용 99㎡ 13억5600만 원~13억5800만 원이다. 서울 아파트 중위 거래 가격 11억 원과 비슷한 수준이다.

최근 오피스텔 경기가 확연히 기운 점도 악재가 될 수 있다. 이달 국세청이 발표한 ‘2024년 기준시가 안’에 따르면 전국 오피스텔 기준시가는 전년 대비 평균 4.78% 하락할 것으로 전망된다. 오피스텔 기준시가가 하락한 건 2005년 이후 처음이다. 고금리 상황이 장기간 이어지면서 수익률에 민감한 오피스텔 시장의 침체가 가속하고 있는 것이다.

오피스텔은 수익성 부동산으로 임대 수익을 기대하고 투자 목적으로 접근하는 이들이 많다. 이 때문에 철저히 수익률을 보고 계약을 진행하는데, 대출금리 인상과 시장 침체로 인해 입주 시점인 2026년에도 수익을 기대하긴 어려울 것이란 전망이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “오피스텔은 임대하고 월세를 받아 수익률을 맞출 수 있느냐가 중요한 데, 현재 금리와 시장 환경을 고려했을 때 입주 시점에도 수익을 맞추긴 어려울 수 있다”고 예상했다.

주거용 오피스텔, 이른바 '아파텔'이 가진 한계도 있다. 오피스텔은 같은 전용면적 이어도 아파트보다 실제 평형 크기가 작다. 일례로 오피스텔 전용 84㎡(34평)는 아파트 전용 59㎡(24평)와 비슷하다. 주차장 등 기본적인 주거 편의를 위한 조건도 아파트 보다 떨어진다.

김인만 소장은 “오피스텔은 아파트보다 주차장도 작고, 관리비는 비싸다. 환금성과 투자성도 떨어진다”며 “현재 대출금리가 6%로 높기 때문에 수익률은 3% 수준일 것이고, 이마저도 입주 시점인 2026년에 저금리와 시장경기가 살아난다는 전제조건이 필요하다”고 말했다.