국가대표 대치·목동 전국구 부촌…중계동은 노원구 톱[집값도 가르는 학원①]

유명한 학원가 주변은 학령기 자녀가 있는 가정의 주거 수요가 항상 넘친다. 사교육이 자녀의 미래를 결정하는 중대 변수로 여겨지기 때문이다. 그런 만큼 사람들로 붐비는 유명 학원가 주변은 높은 집값을 형성하는 경우가 많다. 이런 사례는 서울은 물론이고 지방에서도 어김없이 확인된다.

1일 부동산업계는 국내에서 가장 대표적인 학원가로 서울 강남구 대치동과 양천구 목동을 꼽고 있다. 여기에 노원구 중계동을 포함해 서울의 '3대 학원가'라고 부른다.

이 중에서도 대치동은 규모 면에서 압도적이다. 부동산 정보제공업체 호갱노노의 자료를 분석한 결과 대치동 학원가에는 940여 개의 학원이 있다. 대치4동 주민센터를 중심으로 810개 정도 집중돼 있고 지하철 3호선 대치역과 도곡역 사이에 85개, 선릉역 앞쪽, 은마아파트 동·서쪽에 각각 10~20개 안팎이 자리 잡았다.

대치동 학원가 주변은 30평대 아파트를 사려면 30억 원은 있어야 할 정도로 집값이 높게 형성돼 있다. 10억 원대가 없는 것은 아니지만 1990년에서 2000년대 초 지어진 100가구 미만의 소규모 단지가 대부분이다.

대치동 내에서도 대치역과 도곡역 사이 학원들을 감싸고 있는 단지들의 가격이 높은 편이다. 가장 비싼 곳은 '래미안대치팰리스 1단지'로 3.3㎡당 9368만 원이다. 래미안대치팰리스 1단지와 나란히 있는 '래미안대치팰리스 2단지', '대치 SK뷰'는 각각 8541만 원, 8485만 원이다. 맞은편에 자리한 '개포 우성 1·2차', '선경 1·2차'는 8200만~9000만 원 수준이다. 서울 평균인 4706만 원(KB부동산, 2024년 1월 기준)을 크게 웃도는 수치다.

목동 학원가는 행정구역상 목동과 함께 목동 신시가지 아파트들이 자리 잡은 신정동까지 포함된다. 목동 학원가는 목동과 신정동에 널리 분포돼 있다는 게 특징이다. 총 600개 정도의 학원이 있는데 '목동 1·2단지'와 '목동 5·6단지' 아파트 사이에 160여 개, 오목교역 주변에 190여 개 안팎이 있다. 나머지는 아파트 단지와 학교를 따라 자리 잡았다.

목동과 신정동은 학원가가 넓은 지역에 형성돼 있다 보니 서울 평균보다 높은 3.3㎡당 5000만 원 이상의 가격을 형성하는 단지가 많다. 그중에서도 학원이 밀집한 목동 5·6단지가 7000만 원대로 가장 높은 편이다.

신정동 내에서도 학원 접근성에 따라 집값 편차가 발생하는 모습이 나타난다. 단지 바로 앞쪽과 목동역 주변 50여 개 학원을 도보로 이동할 수 있는 '목동 힐스테이트'는 3.3㎡당 5000만 원가량인데 이 단지와 6차선 도로를 두고 학원에서 먼 쪽에 위치해 도보 이동이 부담스러운 '래미안 목동 아델리체'는 4130만 원 정도다. 84㎡의 최근 1개월 실거래가 평균 보면 목동 힐스테이트는 16억4000만 원, 래미안 목동 아델리체는 13억6250만 원으로 목동 힐스테이트가 2억8000만 원 가까이 비싸다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "전국적으로도 유명한 대치동과 목동 학원가는 교육열이 높은 고소득, 전문직 가정을 해당 지역으로 지속적으로 유입시켜 높은 전셋값과 집값을 유지하도록 만드는 중요한 요인"이라며 "강남과 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리하다는 점에 뛰어난 교육 여건까지 갖춰지다 보니 서울 내에서도 집값이 높은 지역으로 자리 잡게 됐다"고 설명했다.

중계동은 '중계 주공'에서 '건영 3차 아파트', '청계 아파트'에서 '중계 주공 6단지'까지의 사잇길을 따라 학원가가 있는데 이곳에 몰린 학원은 224개다. 중계동은 대치동과 목동처럼 서울 다른 지역보다 집값이 비싸지 않지만, 노원구에서는 높은 편이다.

학원가와 맞닿은 청구 3차가 3.3㎡당 3700만 원가량으로 가장 비싸다. 학원가를 두고 청구 3차를 마주 보고 있는 '동진신안'도 3000만 원대다. 이들을 제외하면 노원구 아파트 상당수는 2000만 원대다.

여 수석연구원은 "최근에는 뉴타운처럼 대규모 정비사업이 이뤄지는 지역에 교육열이 높은 젊은 층이 대거 유입되면서 신흥 학원가가 형성되고 그 주변 단지가 시세를 이끄는 경향이 있다"며 "이런 사례는 앞으로도 이어질 수 있다"고 내다봤다.

다만, 학원가를 비롯한 교육 환경에 지나치게 집중하는 것은 피해야 한다는 의견도 있다. 함영진 직방빅데이터랩장은 "대치동과 목동 등의 집값에 학원가가 영향을 준 것은 맞지만 다른 요인들도 복합적으로 작용한 것"이라며 "유명 학원들이 특정 지역이 아니라 전국 곳곳으로 넓게 자리 잡고 있는 추세라 과거보다는 영향력이 약해지고 있다"고 말했다.