서울 주택 인허가, 계획대비 32% 그쳐…국토연 "공급 지연 개선해야"

▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고있는 태영건설이 워크아웃을 신청한 2023년 12월 28일 서울 성동구 성수동2가의 오피스 개발사업 공사 현장이 멈춰 서 있는 모습. 신태현 기자 holjjak@

주택 공급 계획에 비해 실제 인허가로 이어지는 물량이 적은 것으로 나타났다. 특히 서울의 경우 공급하기로 한 주택 10개 가운데 3채만 인허가가 이뤄져 주택 공급 지연이 심각했다. 국토연구원은 공급 수요 예측력을 강화하고 공사비 절감 방안과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 필요하다고 제언했다.

국토연구원은 23일 김지혜 연구위원 등 연구진이 분석한 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서를 발간했다.

연구진은 주택 공급이 지연되고 있다고 봤다. 지난해 공급 계획 대비 실적(인허가)을 분석한 결과, 전국은 82.7% 수준이었다. 서울은 32.0%로 매우 저조했다.

지난해 인허가 실적도 평균에 못 미쳤다. 2005년부터 2022년까지 평균 인허가 실적에 비해 지난해 수도권 실적은 인허가 69.0%, 착공 47.2%, 준공 82.2%이었다. 비수도권의 실적은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5% 수준으로 전국과 유사하게 착공 실적이 저조한 것으로 분석됐다. 특히 서울은 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1%로, 모두 50%조차 넘지 못해 전국의 실적과 비교해서도 매우 낮았다.

전반적으로 비용이 증가한 영향으로 풀이된다. 연구진은 주요 원인은 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화라고 봤다. 기준금리 인상 여파로 2023년 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%를 기록했다. 코로나19 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘는 가격 상승률을 보였다. KB부동산 주택가격동향조사에 따르면, 2023년 전국 주택종합 매매가격지수 변화율은 대체로 음(-)을 나타내 주택시장의 경기 위축이 지속된 것으로 나타났다.

부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인으로 지목됐다.

연구진은 주택공급 기반을 개선해야 한다고 제언했다. 단기 방안으로 지역업체 인센티브 제도 개선, 리츠를 활용한 사업 재구조화, 공공지원 민간임대 활성화를 제안했다. 중장기 방안으로는 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충 방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 추진해야 한다고 주장했다.

공사비 인상으로 인한 분쟁을 예방하고 조정 기능을 강화해야 한다는 조언도 뒤따랐다. 단기 처방으로는 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정기능 강화와 신탁방식에서의 주민 의견 반영 강화 방안을 제시했다. 중장기 방안으로 건축설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소 방안을 마련해야 한다고 강조했다.