[사설] 부동산PF ‘한탕 구조’, 더 늦기 전에 바로잡자

한국개발연구원(KDI)이 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 10배 이상 늘려야 한다고 했다. KDI가 어제 발간한 ‘갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요’ 보고서에 따르면 사업 주체인 시행사는 일반적으로 총사업비의 3%에 불과한 자본만 투입한다. 보고서는 이를 선진국 수준인 30~40%로 늘려야 이익은 사유화하고 위험은 사회화하는 ‘묻지 마’ 투자 폐해를 덜 수 있다고 지적했다. 정책 당국이 경청할 필요가 있다.

보고서는 2021∼2023년 추진된 300여 개 PF 사업장에 대한 재무구조 분석을 토대로 작성됐다. 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억 원이었지만 시행사는 자기자본을 118억 원(3.2%)만 투입한 것으로 조사됐다. 나머지 96.8%인 3631억 원은 빌린 돈으로 충당했다.

체계가 잡힌 일반 선진국이라면 97% 빚더미 부동산 사업은 생각할 수도 없다. 미국 시행사의 자기자본비율 기준은 33%다. 사업장별 특성상 기준에 미달할 수는 있지만 은행이 대손충당금을 1.5배 더 쌓아 안전망을 강화한다. 다른 나라도 마찬가지다. 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등도 30~40% 수준의 자기자본 투입을 요구한다.

자기 돈 없이 빈손으로 밀어붙이는 국내 부동산PF 사업은 한탕주의가 판칠 수밖에 없다. 영세 시행사는 자본이 태부족이니 공사계약을 수주한 건설사는 PF 대출 상환을 보증하는 부담을 안게 된다. 부동산 호황기에는 문제가 없는 ‘저자본·고보증’ 구조다. 하지만 부동산 경기가 냉각되면 필연적으로 큰 사고로 이어진다. 수많은 건설사가 대출 상환 압박에 시달리다 줄줄이 무너진다. 지난해 기준 시공능력 16위로 1군 건설사인 태영건설이 경영 위기에 놓인 것도 시장 구조와 무관치 않다.

개별 사업장 부실은 건설·금융 부문을 덮치는 큰불로 번지기 일쑤다. 우리 경제의 고질적 뇌관이 된 지 오래다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 9월 말 기준 전체 부동산 PF 대출 규모는 202조6000억 원으로 추산된다. 건설사 줄도산 사태가 빚어졌던 2009∼2010년의 두 배에 달한다. 과거 교훈에서 아무것도 못 배운 시장 참여자들이 탐욕의 거품을 키웠다.

연체율은 근래 급등하고 있다. 금융당국에 따르면 3월 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 3.55%로 지난해 12월 말 대비 0.85%포인트(p) 상승했다. 저축은행의 부동산 PF 대출 연체율은 4.30%p 오른 11.26%를 기록했다. 같은 기간 증권은 3.84%p 오른 17.57%였다.

당장 급한 것은 부실 사업장 구조조정과 부동산 연착륙이다. 정부의 대책 시행 후 최대 5조 원 규모의 PF 신디케이트론이 조성되는 등 후속 조치가 이어지고 있다. 시장 동요를 최소화하려면 기민하게 대응해야 한다. 그러나 근본적 해결책이 없다면 언 발에 오줌 누기에 불과하다는 점도 명확히 인식할 필요가 있다. KDI 권고대로 시행사 자기자본비율을 선진국 수준으로 높여야 한다. 자산 버블을 키우고 각종 사고를 낳는 ‘한탕 구조’를 더 늦기 전에 바로잡을 일이다.