'추가 공공기여' 놓고 분당 단지들 희비교차…사업성 평가, 영구임대 제외엔 볼멘소리[1기 선도지구 공모지침 발표②]

1기 신도시(노후계획도시) 선도지구를 뽑는 지자체별 세부 공모안에서 정성평가 항목이 축소돼 아쉬움의 목소리가 나오고 있다. 예상과 달리 공공임대주택은 선정 후보에서 아예 배제되면서 불만 섞인 의견도 이어진다. 국토교통부가 제시한 표준 평가 기준에서 가장 많은 항목 변화가 있었던 성남시에서는 공공기여 항목 등을 두고 희비가 교차하는 모습이다.

25일 본지 취재를 종합하면, 공공기여 평가를 두고 성남 분당지역 선도지구 준비 단지들에서는 각기 다른 목소리가 나오고 있다. 이날 고양시(일산), 성남시(분당), 부천시(중동), 안양시(평촌), 군포시(산본)는 선도지구 선정 공고를 통해 평가기준을 발표했다.

대부분 지자체들이 국토부 평가안과 비슷한 기준을 제시한 반면, 성남시는 공공기여 추가 제공시 최대 6점을 부여하는 기준을 제시했다. 부지면적의 1%를 추가 제공할 경우 1점, 5%를 추가 제공할 경우 6점 만점을 부여하는 것이다.

선도지구를 준비하고 있는 분당 통합재건축 단지 관계자는 "규모가 큰 단지에서는 큰 무리가 없지만 소형 단지에서는 부담이 될 수 있는 평가항목"이라고 짚었다. 또 다른 단지 관계자는 "공공기여가 강조될수록 사업성이 낮아지고 주민 분담금이 늘어날 수 있어, 주민 동의가 중요한 이번 선도지구 평가에서 주민들에게 필요성을 설득하는 것이 관건이 될 것"이라고 말했다.

선도지구 선정과 관련 공공기여에 대한 부분은 강조하는 반면, 지자체는 과도한 용적률 상향은 어렵다고 선을 긋고 있다. 노후계획도시특별법에서는 3종 일반 주거지역에 대해 최대 450%의 (법정 상한)용적률을 허용한 반면, 지자체들은 330~350%의 기준 용적률을 적용할 것으로 점쳐지고 있다.

한 선도지구 준비 단지 관계자는 "용적률이 450%가 되면 우리 단지는 실질적으로 용적률 인상의 80% 정도를 공공기여로 내놓아야 한다고 보고 있다"며 "용적률을 높인다고 해도 사업성이 크게 개선되지 않고, 오히려 주거 여건은 열악해지기 때문에 굳이 높은 용적률을 고집하지 않고 300%대를 적용하는 방안을 고려하고 있다"고 말했다.

다만 공공기여가 강조되는 데 동의한다는 목소리도 있다. 분당 한 선도지구 준비 단지 관계자는 "선도지구에 선정돼 재건축을 하는 단지만 혜택을 독점할 것이 아니라, 다음 선도지구 선정 단지가 있다는 것을 고려하면 공공기여는 필요한 사항"이라며 "선도지구를 신청할 때도 합리적인 기부채납, 공공기여를 할 생각"이라고 밝혔다.

지자체들이 선정기준에서 정성평가 항목을 빼면서, 사업성이 고려되지 않는 선도지구 선정이 이뤄질 것이라는 비판 목소리도 곳곳에서 나온다.

평촌지역 선도지구 준비 단지 관계자는 "시에서 너무 소극적으로 평가 기준을 마련한 것 같다"며 "사업성과 직결되는 용적률, 공공기여 문제는 전혀 언급이 없고 이미 나와 있는 여건이나 주민 동의율로만 평가를 하는 방식이어서 추후 분담금 문제가 다뤄지면 주민들이 부담 가능한 수준이 될지 의문스럽다"고 말했다.

사업성이 높아 유리할 것으로 예상됐던 단지 역시 아쉬움을 토로하고 있다. 분당지역 선도지구 준비 단지 관계자는 "역세권 단지들의 경우 공공기여를 할 때 더욱 시너지가 크기 때문에 추가점수를 줄 것이라는 예상을 했으나 평가항목을 보면 이 부분은 반영이 안 됐다"며 "사업성을 강조했던 곳에서는 선도지구 선정을 자신하기 어려워졌다"고 이야기했다.

정량평가가 이뤄지는 가운데 변수는 주민 동의율 밖에 남지 않아, 결국 동의율에 좌우될 것이라는 의견도 나온다. 선도지구 추진 준비 단지 관계자는 "변별력이 없는 평가항목 속에 결과적으로 동의율이 모든 것을 결정하는 판"이라며 "동의율을 올리는 것이 관건이라고 본다"고 내다봤다.

5개 신도시 모두 공공임대주택과 공공임대주택과 혼합된 공동주택 단지는 선도지구 선정에서 배제하기로 한 것도 논란이 되고 있다. 그간 선도지구 선정 준비 과정에서는 공식적으로 다뤄지지 않다가 지자체 공모 단계에서야 갑작스럽게 알려지면서, 영구임대주택과 분양주택이 함께 있었던 선도지구 준비 단지들이 불만을 토로하고 있는 것이다.

영구임대주택이 포함된 한 단지 관계자는 "사전 주민동의를 받으면서 선도지구 도전을 준비하고 있었는데 갑작스러운 발표에 당황스럽다"며 "올해 중 별도 방안을 마련하겠다는 말도 믿기 어렵다. 우선은 2번째 선도지구 선정을 준비하는 방향으로 가려 한다"고 설명했다.

이와 관련해 국토부 관계자는 "한국토지주택공사(LH)가 갖고 있는 영구임대주택과 분양주택이 필지를 공유하고 있는 단지는 소유와 권리관계가 복잡하다"며 "이런 단지가 선도지구에 선정되면 영구임대주택 거주자들이 내몰리는 문제도 발생할 수 있어 별도 방안을 마련하기로 했다"고 설명했다.