임대 2법 폐지론 속 전문가 의견은 분분…"보증금 상한선 상향, 2+1년 검토해야" [전세시장, 임대차법 4년 후폭풍③]

▲이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@

임대차 2법을 폐지하지 못 한다면 임대보증금 5% 상한선에 대한 미세 조정이 우선적으로 검토돼야 한다는 의견이 나왔다. 또 일정 금액 이하만 상한선을 두고, 그 이상은 거래 주체의 자율에 맞기는 방향으로 가야 한다는 견해도 제시됐다. 기존 '2+2'(전세 계약 2년+계약 갱신 1년) 대신, '2+1'(전세 계약 2년+계약 갱신 1년) 방식의 새로운 개편안도 언급됐다.

10일 본지 취재를 종합하면 임대 2법을 폐지하기 어렵다면 다양한 방식의 개편안을 적극 숙고해야 한다는 데 전문가들의 의견이 모였다. 개편안 통과를 위해선 야당을 설득하는 것이 필수적인 만큼, 현실적인 수준의 협의안 마련이 시급하다는 지적이다.

대부분의 전문가는 임대보증금 상한선에 대한 조정이 필요하다고 봤다. 물가 변동률을 고려해 4년간 억제된 가격 상승 분에 대한 반영이 일정 부분 필요하다는 이유에서다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "임대차법을 폐지 한다고 해서 지금의 전세값 상승을 영원히 막을 수 있는 것은 아니다. 결국 득보다는 실이 많은 것"이라며 "그렇다면 물가 연동률을 고려해 2년에 10% 정도 임대보증금 상한선이 올라가야 하고, 최소 10%에서 많게는 20% 정도로 협의해야 한다"고 제시했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "임대보증금 상한선은 일정 금액 이하만 상한선을 두고, 그 이상은 자율에 맞기는 방향으로 가야 한다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원 역시 "현재는 모든 주택이 전부 4년 인상, 상한선 5% 룰을 지켜야 되는 상황인데, 이는 임차인의 거주 안정이라는 측면에서 예측 가능성 등이 떨어지는 부분이 있다"며 "5% 룰을 지키되, 임차 기간을 다시 2년으로 하는 식의 조정이 필요하다"고 분석했다. 임대보증금 상한선을 유지하는 대신, 다른 방식의 조정이 필요하단 것이다.

또한 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “2+2년 연장에 다른 요건 등을 추가하는 방식으로 보완해야 할 것으로 보인다”면서 “예를 들어 임대료 인상률의 경우 너무 일률적으로 정해졌는데 실제 전셋값 인상률 기준 등을 매년 또는 6개월 단위로 고시하는 등 시세에 따라 탄력적으로 인상률을 정하는 것은 어렵지 않다”고 분석했다. 다만 2+2년 제도 자체는 이미 시행된 지 4년이 지나 이를 바꾸는 것은 어렵다는 것이 최 교수의 생각이다.

때문에 전세 계약과 갱신 청구권을 '2+1' 방식으로 가는 안을 협의해야 한다는 주장도 나왔다. 서 교수는 "야당에서 개편안 통과를 전면 반대하고 있어 통과가 어려운 상황인데, 그렇다면 결국 협상안을 만들어서 접근해야 한다"며 "협상안에는 2+1, 즉 기존 보다 계약 갱신 청구권 기간을 줄이는 내용을 담는 식으로 가야한다"고 제안했다.

마지막으로 시장 참여자들이 피해를 보지 않도록 지나친 정치적 쟁점화를 경계해야 한다는 조언도 덧붙였다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "야당의 폐지 반대 기류를 넘어가기 쉽지는 않겠지만, 부동산은 시장만 보고 가야지 정쟁의 도구로 삼아선 안 된다"며 "무주택 임차인들이 피해 보지 않도록 시장이 어떻게 주택을 저렴하게 공급할 수 있을까를 고민하고, 입법하고 개정해서 시행하는 것이 바람직하다"고 꼬집었다.