하루 남기고 임대차계약 갱신거절…대법 “본래 기간 만료일에 계약 종료”

▲ 서울 서초동 대법원 전경. (뉴시스)

상가 임차인이 임대차기간 만료를 한 달도 채 남겨두지 않고 임대차계약 갱신거절을 통지한 경우, 해당 계약은 갱신거절 통지일로부터 3개월 후가 아닌 본래의 임대차기간 만료일에 종료된다는 대법원 판단이 나왔다.

21일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 지난달 27일 상가 점포 세입자 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 제기한 임대차보증금 반환 소송에서 원심의 원고 패소 부분을 파기하고 수원지방법원으로 사건을 돌려보냈다.

A 씨는 2018년 12월 24일 B 씨로부터 인천 남동구에 있는 점포를 ‘2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 보증금 3000만 원, 월세 180만 원으로 임차한다’는 계약을 맺었다. 시간이 흘러 임대차기간 만료 시점이 다가왔고, A 씨는 만료 하루 전 B 씨에게 ‘계약 갱신을 안 하겠다’고 통지했다.

A 씨는 2021년 1월 13일 임차권등기를 마쳤고, 그로부터 약 2주 후 B 씨에게 점포를 넘겨줬다. 이후 임대차보증금 3000만 원을 돌려받지 못하자, 2021년 2월 26일 A 씨는 B 씨를 상대로 소송을 제기했다.

사안의 쟁점은 ‘상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 계약 갱신 거절을 통지한 경우, 계약 해지일을 갱신 거절 통지한 날부터 3개월 지난 시점으로 봐야 하는지, 원래 임대차기간 만료일로 봐야하는지’ 여부였다.

1심 재판부는 “계약 종료 1개월 전까지 양측이 별다른 조치를 취하지 않아 묵시적 갱신의 성립 및 효과가 확정적으로 발생했다”며 “임대차계약은 A 씨가 계약종료를 통지한 날로부터 3개월이 지난 2021년 3월 29일에 해지된 것으로 봐야 한다”고 판시했다.

그러면서 “A 씨가 2020년 12월 30일까지의 임대료를 모두 지급했으나, 계약 특약에 ‘2020년 1월부터 임대료 5% 인상한다’는 조항이 있다”며 “A 씨는 B 씨에게 12개월 치 인상분 및 부가세 약 118만 원과 2020년 12월 31일부터 2021년 3월 29일까지의 임대료 및 부가세 약 616만 원을 지급해야 한다”고 봤다.

1심은 또 “A 씨는 2020년 12월과 2021년 1월 관리비 합계 약 127만 원을 미납했다”며 “따라서 B 씨는 보증금 3000만 원에서 해당 금액들을 공제한 약 2136만 원을 지급하라”고 판결했다.

양측이 쌍방 항소했지만, 2심도 1심과 동일한 판단을 내렸다.

대법원은 “법령의 해석이 쟁점이지만 소액 사건이라 대법원 판례가 아직 없다”며 “소액사건 상고 이유가 되는 ‘대법원 판례에 상반되는 판단을 한 때’에 해당하지 않더라도 대법원이 이 사건에서 실체법 해석 적용의 잘못에 관해 판단할 수 있다”고 했다.

그러면서 “민법에 따르면 임차인이 임대차기간 만료 전 갱신거절을 통지하는 경우 묵시의 갱신이 인정되지 않는다”며 “상가임대차법에서는 임차인이 갱신거절을 통지할 수 있는 기간을 제한하지 않고 있다”고 설명했다.

대법원은 “원심에서 계약이 묵시적으로 갱신됐다고 판단한 것은 문언 해석에 반한다”며 “그러므로 이 사건 임대차계약은 그 임대차기간 만료일인 2020년 12월 30일 종료됐다”고 판단했다.

이어 “원심 판결의 원고 패소 부분 중 2020년 12월 31일 이후 차임과 미납관리비 부분을 파기하고 원심법원에 환송하기로 한다”고 덧붙였다.