[뉴타운을 간다-흑석동<1>] 한강조망ㆍ교통우수..."사업 비교적 원활"

▲흑석뉴타운 토지이용계획도

'흑석뉴타운'은 동작구 흑석1~3동에 위치하며 한강을 바라보는 북쪽에 자리잡고 있다. 뉴타운 앞쪽에는 한강이, 뒤쪽으로는 산이 있다. 올림픽대로와 한강대교 진입이 쉬워 용산, 여의도 등 도심 접근성이 우수하다. 지하철 9호선을 통해 강남 접근도 매우 수월해졌다.

이러한 입지적 장점 덕에 흑석뉴타운은 서울지역 뉴타운 중에서도 큰 관심을 끌고 있다. 사업 진행도 비교적 순조롭다는 평을 받고 있다. 지난해 5구역에 이어 올 상반기중 4구역, 6구역이 분양에 나설 예정이다. 이 때문에 다른 구역도 영향을 받을 가능성이 커서 재개발사업 전망이 밝은 편이다.

◆4ㆍ6구역 분양 '초읽기'...나머지 구역 '가속도' 붙을듯

4구역이 흑석뉴타운에서는 두 번째 분양을 준비중이다. 현재 곳곳에서 타워크레인이 골조공사 진행이 한창이다. 이달 중 대우건설이 총 863가구 재개발아파트중 210가구 일반 분양한다. 최고 19층 14개 동으로 짓는다.

일반분양가는 아직 확정되지 않았지만 4구역 조합 관계자는 "층수에 따라 3.3㎡ 당 2100만원, 2150만원, 2200만원을 검토하고 있다"고 말했다. 지난해 7월 분양한 흑석5구역이 3.3㎡당 1803만~2123만원이었던 것에 비하면 다소 높아진 셈이다.

6구역도 사업진행 속도가 빠른 구역으로 꼽힌다. 6구역은 동부건설이 시공사로 선정돼 5구역에 이어 올 상반기 중 2차 분양을 계획하고 있다. 이 지역은 이미 철거가 끝난 상태다. 현재 조합원분 105㎡(32평)가 6억5000만원에 매물로 나와있다.

8구역은 지난달 조합설립 인가를 받아 재개발 사업에 한층 가속도가 붙었다. 나머지 구역들은 대부분 현재 추진위원회 구성을 끝내고 조합설립 준비에 한창이다.

다만 1ㆍ2구역은 사업진행 속도가 흑석뉴타운 중에서 꽤 뒤쳐질 전망이다. 1ㆍ2구역은 아직 추진위구성단계인데, 일부에서 재개발을 반대하고 있어 사업 진행이 순탄치 않은 상황이다. 시장이 자리하고 있는 1ㆍ2구역은 상가소유주들이 많다고 현지 중개업계는 전했다.

한 공인중개소 관계자는 "정기적으로 월세를 받고 사는 상가 소유주들은 아무래도 영업권이 타격받기 때문에 재개발을 반대하는 입장"이라고 말했다.

7구역은 조합 설립에 난항을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 많은 대저택이 모여 부촌을 형성하고 있는 이곳 역시 재개발사업을 반대하는 목소리가 높기 때문이다. 이들 구역은 주민들의 의견을 수렴, 합의를 이루기까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.

흑석동 M공인 관계자는 "일부 구역에선 사업진행이 다소 더딜지라도 흑석뉴타운은 한강조망과 교통 편의성 등 입지적 장점 덕에 전반적으로 원활하게 추진될 것으로 기대된다"고 말했다.

경기침체로 인해 재개발 지역의 지분거래는 사실상 활발한 편은 아니다. 재개발 지역의 주된 수요층인 투자 수요자들의 매수세가 약해졌기 때문이다.

지난해 5구역에서 동부건설이 분양한 '흑석 센트레빌'은 평균 29대 1의 경쟁률을 기록,1순위 마감됐다. 3.3㎡ 당 평균 분양가는 2000만원 선이었다. 분양한지 얼마 되지도 않아 분양권은 수 천만원부터 많게는 1억원의 웃돈이 붙어 큰 화제를 뿌렸었다.

그러나 이 같은 프리미엄은 한동안 치솟다가 지난해 가을 이후 다소 주춤해진 상황. 조합원분 84㎡(9층 이하 기준)가 7억4000만원 하다가 현재는 3000만원 떨어진 7억1000만원에 시세가 형성돼 있다.

이처럼 분양권 시장의 상승세는 한풀 꺾였지만 이달 4구역 분양이 완료되면 5구역 분양권 시장도 다시 매수세가 탄력받을 것으로 현지 부동산중개업계는 기대하고 있다.

지분거래는 활발한 편은 아니다. 흑석뉴타운은 지분가격이 이미 많이 올라 비싼 축에 속한다는 게 부동산 전문가들의 얘기다.

한강과 바로 맞닿아 있어 전면이 확 트인 7구역은 한강조망권이 우수하다. 대지지분 63㎡(19평)가 6억원에 매물이 나와 있다. 60㎡(18평)는 5억8000만원에 시세가 형성됐다.

최고 45층 높이의 주상복합이 들어설 1ㆍ2구역은 아직 추진위구성 중으로 사업속도가 느린 편이다. 그러나 지분가격은 3.3㎡ 당 1억원에 달할 정도로 지분가격이 비싸다. 대로변에 접해있는 이 곳은 역세권인데다 병원, 중심상가, 학교 등 다양한 시설들이 갖춰져 있을 만큼 요지로 꼽힌다.

흑석뉴타운의 지분거래 현황은 가끔씩 1~2건 거래될 뿐, 매수세는 강하지 않다고 현지 중개업계는 전했다. 시장에 나온 매물 또한 많지는 않은 편. 사업진행 단계가 올라갈 때 마다 주인들이 재빨리 매물을 회수하기 때문이다.

스피드뱅크 조민이 팀장은 "흑석은 입지면에서 다른 뉴타운에 비해 경쟁력 있고 사업속도도 빨라 지분가격이 비싼 편이어서 투자가치 여부를 잘 따져보고 매수해야 될 것"이라고 말했다. 분양권 구입 시에도 분양 직후 가격이 급격히 뛰었을 때 섣불리 구매하기 보다는 얼마간 하락여부를 지켜보고 나서 매수에 나설 필요가 있다고 조언했다.