올해 부동산 ‘핫이슈’, 강남 재건축 3.3㎡당 3000만원 붕괴

올해 부동산시장에서 ‘핫이슈’는 서울 강남 재건축 아파트의 붕괴였다.

또 계속되는 경기 침체로 인해 아파트 거래량이 급감한 것과 동탄2신도시 분양이 흥행에 성공한 것도 주요 뉴스로 선정됐다.

부동산포털 닥터아파트는 18일 올해 부동산 시장의 10대 뉴스를 선정, 발표했다.

◇강남 재건축 4년만에 3000만원 붕괴 = 거듭되는 부동산 경기 침체로 인해 올해 강남권 재건축 아파트값 3000만원(3.3㎡당) 선이 깨졌다.

3000만원 선 붕괴는 리만사태가 있었던 지난 2008년 이후 4년만으로 지난 8월 10일자 조사 결과다.

이때 기록한 강남권 재건축 아파트값은 3.3㎡당 2990만원이었다.

3000만원 밑으로 떨어진 후 19주 연속 3000만원 이하를 기록하고 있다. 지난 14일 조사에서 기록한 강남권 재건축 아파트값은 2881만원(3.3㎡당)이다.

◇세종시 시대 개막…아파트 공급량·값 ↑ = 지난 9월 국무총리실 입주를 시작으로 세종시로의 정부 부처 이전이 본격화 됐다. 지난달에는 국토해양부와 농림수산식품부가, 이달에는 기획재정부 등이 이전했다.

2013년에는 교육과학기술부, 문화체육관광부 등 6개 부처가 이전할 예정이다. 세종시 시대가 본격적으로 열린 셈이다. 이로 인해 이 지역 땅값도 상승한 것으로 나타났다.

이 지역 아파트 공급도 올해 크게 늘었다. 총 26개 단지에서 1만5463가구가 공급됐다. 2011년(8037가구)과 비교하면 1.5배 이상 물량이 늘었다.

수요가 몰리면서 집값과 전셋값도 올랐다. 국무총리실 입주가 본격화 된 지난 9월 14일부터 이달 14일까지 석달 간 세종시 아파트값은 평균 1.06%가 올랐고 전셋값은 무려 10.12%나 올랐다.

◇아파트 거래량 큰 폭 줄어 = 올해 아파트 거래량은 크게 줄었다.

지난 1월부터 11월까지 전국의 아파트 거래 횟수는 42만2358건이었다. 지난해(70만5303건)와 비교하면 40% 줄어든 것이다.

서울 역시 크게 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 3만7206건으로 작년(6만3622건)과 비교하면 41% 줄었다.

인천시와 경기도 역시 작년과 비교하면 각각 24%, 42% 줄었다.

이에 대해 닥터아파트는 세계경제의 불황과 아파트값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 수요에 나서는 수요자 급감이 거래량 감소로 이어진 것으로 분석했다.

◇수익형 부동산 공급 최고 = 수익형 부동산 공급은 활발했다. 올해 공급(분양)된 수익형 부동산(오피스텔·도시형생활주택)은 3만8342실이었다.

닥터아파트가 조사를 시작한 2003년(2만7732실) 이후 최고로 많은 물량이다. 아파트값이 약세를 면치 못하면서 시세차익에 대한 기대감이 사라졌다. 그렇다 보니 매월 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 수요가 몰린 것으로 분석됐다.

◇건설사 수난시대… 법정관리 신청 잇따라 = 올해는 건설사들의 수난시대였다. 지난 5월 풍림산업을 시작으로 △우림건설 △범양건영 △벽산건설 △삼환기업 △남광토건 △극동건설 △신일건업 △국제건설 등 8곳이 올해 법정관리를 신청했다.

하지만 위기는 대형 건설사에게도 찾아왔다. 일부 건설사는 유동성 문제로 ‘분양가 할인’ 조건을 내세워 미분양 물량을 팔고 있다.

게다가 몇몇 업체는 내년 분양계획이 없는 것으로 알려졌다.

◇버블세븐 거품 꺼졌다 = 수도권 아파트값 상승의 진앙지로 꼽혔던 버블세븐지역의 아파트 값은 올해 큰 폭으로 하락했다.

버블세븐 지역은 △용인 △강남 △서초 △송파 △양천 △분당 △평촌을 일컫는다.

올해 버블세븐 지역 아파트값 변동률은 -6.23%였다. 수도권 평균 변동률(-3.86%)보다 2%포인트 이상 더 빠졌다.

올해 버블세븐 지역 아파트 시가총액은 약 426조1000억원으로 조사됐다. 지난 해(약 454조600억원) 같은 기간과 비교하면 27조9000억원 빠졌다.

◇동탄2신도시 분양 흥행몰이 성공 = 수도권 전반 적으로 아파트 시장이 약세를 면치 못했음에도 동탄2신도시 분양시장 나름 흥행몰이에 성공했다.

지난 8월 시범단지 분양을 시작으로 올해 분양에 나선 아파트는 9개 단지, 7559가구였다.

청약자는 9개 단지에서 총 2만8048명이다. 평균 경쟁률로 하면 3.71대1이다. 특히 KTX와 GTX환승센터 인근에서 분양한 A15블록 우남퍼스트빌의 경우 1442가구 공급에 1만174명이 청약하면서 평균 7.06대1의 경쟁률을 기록했다.

기존 동탄신도시 아파트값(3.3㎡당 1100만원) 보다 분양가가 저렴했고 여기에 구매력 있는 대기수요자가 청약에 나서면서 어려운 시장환경에서도 선방 한 것으로 분석됐다.

◇9·10대책 특수로 미분양 판매 총력 = 취득세 및 양도세 감면을 골자로 한 9·10대책이 나온 후 수혜를 본 곳은 미분양 아파트 시장이었다.

통계로 물량 감소를 집계 할 수는 없지만 모델하우스를 방문해 보면 그 반전 분위기를 짐작할 수 있다.

분위기 반전 이유는 9·10대책을 통한 정부의 세제혜택과 함께 분양가를 깍아서라도 판매하려는 건설사들의 판매 전략에서도 찾을 수 있다.

왕십리뉴타운2구역 ‘텐즈힐’의 전용 84㎡는 당초 분양가(1900만원) 보다 최대 10% 할인해서 판매하고 있다.

일산아이파크1단지의 경우도 당초 분양가 보다 30% 할인 된 가격에 판매하고 있다.

◇서울 아파트값 ‘바닥설’시끌 = 2012년은 아파트값 바닥 논쟁이 뜨거웠던 한해였다. 워낙 장기간 아파트값이 떨어졌기 때문이다.

닥터아파트가 주 단위로 조사한 자료에 따르면 수도권 아파트값 변동률은 올해 들어 50주 연속 하락세를 기록했다. 올해 단 한번도 플러스 변동률을 기록한 적 없다.

올해 아파트값 바닥론은 4월에 제기됐다. 4·11총선 이후 시장 방향이 정해질 것으로 예상되면서 강남권 아파트시장 하락세가 주춤했다.

하지만 강남3구 투기지역 해제 및 주택거래신고지역 해제를 골자로 한 5·10대책 발표에도 시장은 좀처럼 살아나지 못했다.

11월 현재 서울 아파트 실질가격은 조사를 시작한 2007년 1월(1686만원) 이후 가장 낮은 것이다.

◇전셋값 고공행진 = 올해도 전셋값 상승이 이어졌다. 지난 8월 3일 조사 이후 20주 연속 상승세를 보였다.

아파트 매매시장 침체가 장기간 지속되면서 전세 시장으로 유입되는 수요가 늘었으며 재계약 수요도 많다. 여기에 가락동 가락시영, 잠원동 대림 등 서울의 재건축 이주 수요까지 가세하면서 강세를 이어가고 있는 것으로 풀이된다.

실제 올 한해 수도권 전셋값은 평균 2.21% 올랐다. 지역별로는 △서울 1.72% △경기 2.58% △인천 3.53% 상승했다.