[8.28전월세대책]수익형 모기지 Q&A

-수익 공유형, 손익 공유형 차익 환수방법은

▲전환사채나 신주인수권부 사채와 같이 일반대출에 비해 낮은 금리로 자금을 빌려주되, 향후 발생하는 이익을 공유하는 모기지 상품으로 생초자금 기본형 금리(2.6~3.4%)보다 낮은 1.5%의 금리로 대출을 해주되, 시세차익 발생시 주택기금의 기여비율만큼 기금에 귀속한다.

다만, 서민 지원 프로그램인 점을 감안하여 주택기금의 최대 대출수익률을 5% 내외로 제한할 예정이다.

-주택 구입자 입장에서 어떤 제도가 더 유리한지

▲주택 구입자의 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적인 상황에 따라 각 제도 모두 장단점 있음

-주택 시세차익(차손)을 명목가치로 평가하는 이유는

▲채권, 대출 등 모든 금융상품은 어느나라를 막론하고 명목가치를 기준으로 투자하고 상환받는 구조다. 기존의 시중은행 주택담보대출, 기금 생초자금 대출 등도 모두 대출한 명목가치를 기준으로 원리금을 상환받고 있다. 양도세 등 세금부과시도 동일하게 명목가치로 평가하여 과세할 예정이다.

-주택 시세차익(차손)을 어떻게 평가하는지

▲주택을 매각하는 경우는 국토부에 신고하는 실거래가에 기초하여 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 측정한다.

매각하지 않고, 만기 상환(또는 조기 전액상환)할 경우에는 감정가격과 매입가격의 차액으로 시세차익(손) 산정한다. 이 경우 감정가격은 객관성 확보를 위해 공신력 있는 감정평가법인(예: 한국감정원)에 실거래가에 기초한 시세 감정을 의뢰할 계획이다.

-시범사업은 어떤 방식으로 시행하며, 수요가 많으면 확대할 계획인지

▲이 제도는 별도 모집기간은 없이 선착순으로 지원(10월초 시행)하되, 기금도 리스크를 공유하므로 대출심사를 보다 엄격히 실시할 예정이다. 시범사업을 통해 효과, 문제점 등을 점검한 후 추후확대 할 예정이다.

-결국 빚내서 집사라는 것 아닌지

▲손익 공유형·수익 공유형 모기지는 집값상승시 시세차익을 주택기금과 공유하는 프로그램으로 금융기관(기금)이 낮은 금리를 받거나, 집값하락의 위험을 공유한다는 점에서 전통적인 주택담보대출과는 근본적인 차이를 보인다.

시세 차익을 노리는 투기자보다는 안정적 주거 공간을 희망하는 실수요자가 사실상 대출없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내집을 마련할 수 있도록 지원하는데 목적이 있다.

-매각차익 발생시, 양도소득세가 부과되는지

▲1가구 1주택자가 2년이상 보유하면 양도세가 면제되므로, 통상의 기금지원 주택(1주택자)은 양도세 부과대상이 아니나, 단기(2년미만 보유) 매매로 매각 차익을 실현한 경우, 양도세를 부과하고, 주택기금은 중도상환수수료 및 시세차익 공유한다.

-개인 신용등급에 따라 금리가 차등되는지

▲기금 대출금리는 정책금리이므로 모두에게 동일하게 적용된다. 다만, 연소득 등 개인 상환능력에 따라 대출가능금액은 변동 가능하다.

-대출만기까지 주택 매각하지 않은 경우, 원리금 상환부담 등으로 주택 구입자의 유동성 압박문제는 없는지

▲수익공유형 모기지는 원리금 균등분할상환 방식(20년)이므로 만기에 일시적인 원금 상환부담은 없으며, 평가차익 발생에 따른 기금 귀속분도 그간의 자기자금 또는 신규 담보대출(필요시) 등을 통해 충분히 조달 가능하다.

집값의 최대 40%까지만 지원하는 손익공유형 모기지는 기본적으로 목돈이 있는 무주택자를 위한 것으로 20년 만기시, 그간의 저축 등 자기자금으로 대부분 상환 가능한 수준이다.

-기존 생애최초 구입자금 대출자가 대환 가능한지

▲현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용 불가하며, 수익공유형↔손익공유형 상호간 대환도 허용하지 않는다.

-동 제도에 대해 LTV·DTI 제한이 적용되는지

▲가계대출의 건전성 관리 및 기금 손실위험 등을 감안하여 일반 시중은행 주담대와 동일하게 LTV는 제한(주택가격의 최대 70%)한다.