주춤한 집값, 하반기엔 살아날까?

2014년 상반기 아파트 시장은 취득세 영구인하에 이어 다주택자 양도세 중과폐지 등 부동산시장의 규제가 잇따라 사라지면서 거래량과 매매가격 모두 회복세를 보였다.

특히 서울 강남 재건축을 시작으로 움직이기 시작한 시장은 일반아파트까지 가격 상승 흐름이 확대되면서 2014년 상반기 전국 아파트값은 0.80% 올랐다.

하지만 호조세를 보이던 시장은 2.26 주택임대차시장 선진화 방안 발표로 다시 냉각됐다. 세금부담에 따른 심리적인 불안감이 매수 관망세로 나타났고 시장 분위기는 다시 가라앉아 회복세에 제동이 걸렸기 때문이다.

전세시장은 안정된 모습을 보였다. 전세 세입자의 매매전환, 입주물량 증가 등의 영향으로 수요가 분산됐고 장기간 전세가격 상승에 대한 가격 부담감으로 상승폭은 제한됐다. 올해 상반기 전국 전셋값은 2.11%상승해 직전 전반기(6.47%)와 비교해 숨을 고르는 양상이다.

우선 올해 상반기 수도권 아파트 매매시장은 서울(0.70%), 경기(0.51%), 인천(0.93%) 모두 플러스 변동률을 나타내며 호조세를 보였다. 반기 매매가격이 모두 상승한 것은 2009년 이후 처음이다.

서울은 강남권의 재건축 투자수요가 움직임을 보이기 시작하면서 일반아파트까지 상승세가 확대됐다. 재건축 초과이익환수제 영구 폐지 추진과 함께 재건축 사업이 속도를 내면서(압구정 아파트 안전진단통과, 개포주공 사업시행인가 신청 등) 투자 기대감이 높아졌다. 재건축에 이어 일반 아파트도 오름세를 보였다. 전셋값 상승, 저금리 기조로 저가매물을 견지하던 실수요자들이 움직인 영향이다. 지역별로는 강남(1.89%), 송파(1.68%), 금천(1.64%), 서초(1.43%), 강북(0.76%), 강동(0.54%), 노원(0.54%) 순으로 상승했다.

하지만 상승세는 오래가지 못했다. 정부의 전월세 임대소득 과세 강화방침이 발표된 이후 매수세가 급격히 줄어들고 가락시영 등 일부 재건축 단지는 추가분담금, 소송패소 등의 문제가 겹치며 시장은 위축됐다.

특히 용산 국제업무지구 개발사업이 무산된 용산(-1.01%)은 하락폭이 컸다. 매수세가 간간이 있었지만 저가 급매물위주 거래로 가격 하락분위기를 전환시키진 못했다.

경기는 중소형 저가매물 수요와 1기신도시 리모델링 아파트의 기대감으로 상반기 매매가격이 오름세를 보였고 지방에서는 대경권 아파트의 상승세가 여전한 가운데 단기 상승에 따른 부담감으로 가격 상승 폭은 다소 둔화됐다.

세종시(-0.16%), 전북(-0.16%), 전남(-0.13%)은 하락했다. 세종시는 새 아파트 입주물량 여파로 약세가 두드러졌다. 전라도는 2013년 이후 위축된 매수세가 회복되지 않고 있다.

또한 수도권 전세시장의 경우 서울(2.84%), 경기(1.74%), 인천(3.67%) 모두 오름세가 이어졌지만 전기와 비교해 상승폭은 크게 둔화됐다. 전셋값 급등과 매물부족에 부담이 커진 수요자들이 일부 매매로 돌아섰고 오랫동안 지속된 가격 상승으로 저항감이 커진 상태에서 계절적 수요가 마무리되자 가격 조정이 나타났다. 다만 도심 지역이나 직장인 고정임대수요로 전세물량이 부족한 지역에서는 국지적인 상승이 있었다.

서울은 동대문(5.84%), 광진(4.70%), 강북(4.24%), 마포(4.09%), 중랑(4.04%), 금천(3.83%), 용산(3.79%), 종로(3.79%), 동작(3.77%), 성북(3.70%), 서대문(3.58%) 순으로 전셋값이 상승했다.

지방 전세시장은 매매와 같은 시장 분위기 속에 대구(3.29%), 충남(2.95%), 충북(2.35%), 부산(1.81%), 경북(1.68%), 광주(1.35%), 경남(1.02%) 순으로 전셋값이 상승했다. 전세물량 부족, 산업단지나 기업체 수요 등이 더해진 영향이다. 반면 세종시 전셋값은 6.94% 떨어졌다. 최근 1년 사이 5천여 가구에 육박하는 새 아파트 물량이 풀리면서 전세가격 하락에 영향을 미쳤다.

김은선 부동산114 선임연구원은 “임대주택과세방안 발표 이후 상승 동력이 떨어진 재고 주택시장이 숨고르기에 들어간 모양새다”면서 “최근 6월 지방선거와 부동산관련법안 처리 변수가 있으나 하반기 부동산시장의 회복력은 지속될 전망이다”고 전망했다.