1%대 초저금리 수익공유형 대출 논란…국토부 일문일답

국토교통부가 1%대 초저금리 주택담보대출인 ‘수익공유형 모기지’ 확대 정책에 대한 논란이 가라앉지 않자 해명에 나섰다.

김재정 국토부 주택정책관은 4일 정부세종청사에서 브리핑을 갖고 수익공유형 모기지 상품의 조건은 미확정이며 추후 은행과 대한주택보증간 협의를 거쳐 지원조건을 확정할 것이라고 밝혔다.

국토부는 사업 안정성 확보 및 리스크 관리를 위해 다양한 안전장치를 마련할 계획이다. 먼저 대상은 수도권ㆍ광역시ㆍ세종시 등 인구 50만 도시 아파트에 한정하고 LTV(70%), DTI(60%), 주택적격성 등 엄격한 대출 심사를 거칠 예정이다. 주택시장 변동성, 보증기관의 보증 여력 등을 고려해 물량은 3000호로 제한했다.

정부가 출시 예정인 수익공유형 은행 모기지는 7년 동안 초저금리로 대출해주되 7년이 지난 후 집값 상승에 따른 수익을 집주인과 대출 기관이 나눠 갖도록 한 상품이다. 7년 동안은 주택담보대출 기준금리로 이용되는 코픽스 금리보다 1%포인트 낮은 금리를 적용하는데 지난달 기준 2.1%를 적용하면 대출이자가 1.1%에 그친다.

당장 대출가능 조건에 소득 제한이 없고, 대상주택도 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하 아파트로 완화됐다. 고소득자가 서울 강남에 아파트를 사기 위해 대출을 받을 수도 있는 셈이다.

1%대 수익공유형 모기지 상품은 집값이 하락할 경우 공공기관인 대한주택보증이 은행의 손실을 떠안는 구조인 데다 가계부채 급증세가 더 가속화되고 부동산 투기에 악용될 가능성이 문제점으로 지적되고 있다.

김무성 새누리당 대표가 집값이 떨어질 경우 은행의 손실을 정부가 보전해 주는 게 불합리하다는 문제를 제기하면서 당정 간 합의가 안 된 채 정책이 발표된 것 아니냐는 지적까지 나오고 있다.

수익 공유형 모기지 상품의 문제점에 대해 문답으로 알아본다.

Q. 대한주택보증이 은행의 대출 원금을 보장하는지.

A. 대주보는 보증수수료를 받고 최소 이자수익(운영원가)만 보장한다. 국토부는 일부 언론에서 제기하는 원금보장은 사실이 아니며, 대상주택이 연간 1~1.5% 수준 상승하면 보전 가능성이 없도록 보증구조를 설계했다고 설명했다.

Q. 수익공유형 은행대출은 주택경기 부양을 위한 정책이 아닌지.

A. 수익공유형 은행대출은 전월세보다 저렴한 비용의 내집마련 프로그램으로서 주택기금 성공경험을 바탕으로 시범 출시했다. 시세차익을 노리는 투기수요보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들을 위한 상품인 만큼 인위적인 주택경기 부양과는 무관하다. 오히려, 만성화된 전세수요자들을 매매로 전환해 전월세시장 안정 및 시장 정상화에 기여할 수 있다.

Q. 은행상품으로 하우스푸어가 양산되는 것은 아닌지?

A. 수익공유형 은행대출은 한정된 물량(시범 3000호, 본사업 미정)내 시세차익을 공유할 용의가 있는 실수요자를 대상으로, 대출심사를 거쳐 전세처럼 저렴한 비용으로 자가보유가 가능하도록 지원하므로 가계부채의 질을 오히려 개선할 수 있다.

Q. 정부가 정책사업에 은행을 동원해 손실을 끼치는 것은 아닌지.

A. 우리은행은 주택기금 공유형 모기지를 1년여 기간 운영해 본 유일한 금융기관으로 운영경험을 바탕으로 자발적으로 제안해 상품출시를 추진 중이다. 또한 은행은 체계적인 대출시스템과 보증구조를 설계함으로써, 손실을 최소화할 계획이다.

Q. 공적 보증기관인 대주보가 큰 손실을 보는 것은 아닌지.(공적 자금 투입 가능성이 있는 것은 아닌지.)

A. 대주보는 보증수수료를 받아서 은행의 최소 이자수익(원가)만을 보장하고, 집값 상승분도 은행과 공유한다. 또한 체계적인 대출심사로 대상주택을 선별하고, 보증료 수익을 통해 안정적인 보증재원 확보하며, 시세차익 발생시 은행과 공유하는 만큼, 손실발생 가능성은 미미하다.

아울러 대주보는 1999년 설립 후 자체 수익을 통해 다양한 정책 보증사업을 수행해온 건실한 공기업으로 이 사업에 따른 손실누적으로 공적재원이 투입될 가능성은 거의 없을 것이다.

Q. 부자들의 재테크 수단으로 전락하는 것은 아닌지.

A. 구입주택의 가격이 올라서 시세차익이 발생할 경우, 수익공유형 대출은 은행과 이익을 공유해야 하므로 재테크 수단으로는 불리하다. 따라서 수익 공유형 은행대출이 일방적으로 유리한 상품이 아니며, 결국 집값 전망에 따라 개개인들이 선택할 문제다.

Q. 부동산 투기를 조장하는 것 아닌지.

A. 집값이 올라서 시세차익이 발생하면 수익공유형 대출은 은행과 이익을 공유해야 하므로, 투기적 목적으로 활용시 공유형모기지는 오히려 불리하다.

Q. 공유형 모기지와 기업형 임대 육성이 엇박자 아닌지.

A. 공유형 모기지는 자가 거주를 선택한 사람에게 전월세 비용보다 저렴하게 자가를 보유할 수 있게 지원하는 프로그램이고, 기업형 임대 육성(New Stay) 정책은 차가 거주를 선택한 사람에게 양질의 주거서비스를 제공하기 위한 정책으로 두가지 정책 모두 정부가 추진할 필요성이 있다.

Q. 금융위 정책방향인 장기 고정금리ㆍ분할상환 유도와 상충되는 것은 아닌지.

A. 수익공유형 은행대출은 금융위가 정책방향과 다른 방식으로 가계부채의 질을 개선 가능하다. 변동금리는 은행 대출재원 특성상 불가피한 측면이 있으며, 분할상환 방식은 거치기간을 최소화해 금융위 정책방향에 부합하도록 상품 설계 가능하다.

우리은행의 경우 대출재원인 예금을 변동금리로 조달하므로 안정적 대출을 위해 예금금리에 연동해 변동금리 운용이 불가피하다. 다만, 변동금리라 하더라도 일반 주담대(변동)보다 금리수준이 2~3% 낮기 때문에, 차주가 부담하는 금리 리스크는 상대적으로 적다.