[미국금리 인상]"상승가능금리 확인하세요"… 주택대출시 유의 사항

미국 연방준비제도(연준, Fed)가 17일(한국시간) 새벽 기준금리를 0.25%포인트 올릴 가능성이 커짐에 따라 국내 대출자들에게 어떤 영향이 있을지 관심이 모아지고 있다. 관계자들은 당장 국내 기준금리 인상으로 이어질 가능성은 적다고 하지만, 위험관리 차원에선 대비할 필요가 있다고 입을 모은다. 앞으로 대출을 희망하는 소비자들은 어떤 점에 유의해야할까.

◇대출금리에 ‘상승가능금리’ 더해 위험 낮춰야 = 금융당국은 미국발 금리인상이 국내 금리 인상으로 이어질 가능성을 ‘상승가능금리(Stress rate)’라는 지표로 관리할 예정이다.

상승가능금리는 한국은행이 수집한 최근 5년간 신규취급 가계대출의 가중 평균금리 최고치에서 매년 11월 공시된 가중 평균금리를 차감해 은행연합회가 정한다. 매년 12월 산정하며 올해는 2.7%포인트로 정해졌다.

주택담보대출을 받는 소비자 입장에선 현재 금리에 상승가능금리는 더해 이를 토대로 총부채상환비율(DTI)을 80% 이하로 낮춰야 한다.

약 2.5%의 변동금리 대출자는 2.7%포인트를 가산해 총 5.2%로 DTI(80%)를 산정하면 된다.

예를 들어 연소득 3000만원 대출자가 3억짜리 주택 구입을 위해 약 2억1000만원(만기 10년, 금리 2.5%)의 주택대출을 받았다면 DTI는 79.2%이지만, 변동금리 대출시 상승가능금리(2.7%포인트)를 고려해야 한다. 이 경우에는 89.9%로 80%를 넘는다.

이를 반영해 대출자는 2300만원을 줄인 1억8700만원까지 대출 받을 수 있다.

◇고정금리·분할상환은 선택 아닌 필수 = 대출 때 상승가능금리가 반영된 DTI를 적용하지 않기 위해선 고정금리 대출을 선택하면 된다.

고정금리는 앞으로 금리 변동을 감안하지 않아도 돼 부채관리가 쉽다. 특히 미국 기준금리가 인상되면 국내 금리가 더 내려갈 가능성이 낮아진다. 때문에 금리가 지금대로 유지되거나 상승해도 고정금리 대출자는 위험 부담이 없다.

금융 전문가들이 고정금리의 중요성만큼이나 강조하는 것이 분할상환이다. 그동안 부동산 가격 상승을 이끈 게 만기 일시상환 대출이었다. 대출자들은 주택 구매 후 거치기간 동안 이자만 부담하면서 가격이 오르면 매매차익으로 원금과 이자 등을 갚아 수익을 챙겨왔다.

앞으로는 매월 빚을 갚아나갈 수 있는 실질적 주거자를 위한 분할상환 대출을 양성하겠다는 게 정부의 의지다.

주택담보대출은 분할상환시 원리금이 대폭 상승한다. 때문에 상환능력 심사는 필수적이다.

예를 들어 5억원 아파트를 담보로 3억1000만원을 연 4% 고정금리로 10년간 빌린다면 기존 만기 일시상환으로 대출받으면 매달 103만원씩 이자를 내면 되지만, 내년부터는 고부담 대출에 해당돼 원리금 분할상환 조건 변경해야 한다. 매월 원리금은 314만원으로 만기 일시상환 때보다 3배 정도 많아진다.

상환 부담이 커지지만, 갚아야 하는 이자가 줄어들기 때문에 전체적으로 이익이다.

만약 주택대출로 2억원(3%)을 빌리면 비거치식 분할상환대출을 선택할 경우 일시상환에 비해 10년간 총 2800만원의 이자 절감 효과를 볼 수 있다.

◇내 빚 총량 얼마나 될까… ‘총부채원리금상환비율’ 확인하기 = DTI가 주택대출에 한해 연소득 대비 매년 원리금 총액의 비중을 살폈다면, 앞으로는 자신이 가진 빚의 원리금 상환총액을 관리자료로 쓴다.

총부채원리금상환비율(DSR)은 대출자의 총 금융부채 상환부담을 판단하는 것으로 연간 소득 대비 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 자동차 할부금, 신용카드 현금서비스, 마이너스 통장, 2금융권 대출 등을 모두 포함하며 80%이하가 적정 수준이다.

대출자는 DSR을 감안해 전보다 신중하게 대출 받아야 한다.

연소득 5000만원인 경우 자동차할부금, 주택대출, 학자금 대출 등의 연간 원리금상환액 총액이 4000만원을 넘을 수 없다.

사실 일부 은행에서는 이미 DSR을 대출 심사에 활용한 것으로 알려져 있다.

대출 심사 과정에서 전체 연 소득에 비해 지나치게 DSR이 높은 경우 대출한도를 줄이는 식이었다.

정부 차원에서 전체 가계 빚 점검을 위해 DSR 관리에 나서면서 DSR을 적용해 대출 한도를 정하는 움직임이 확산될 전망이다.