[기획도시를 가다] 광교신도시, 판교보다 녹지 풍부 인구밀도 낮아 ‘경기도 신흥 부촌’

2005년 자족형 행정도시 목표로 ‘첫 삽’

2008년 첫 분양 금융위기로 미달 속출

경기 살아나며 분양가 8년새 89% 폭증

인프라 확충 쾌적한 환경 선호도 상승

신분당선 개통·법조타운 조성 등 호재

1기 신도시 노후화 되며 대체도시 각광

지난해 가을 시청자들을 TV 앞에 몰려들게 했던 드라마 '응답하라 1988'의 마지막회에서는 마이너스의 손(?)인 덕선의 아버지가 정봉이의 부모를 따라 정든 쌍문동 골목을 떠나는 모습이 그려졌다. 쾌적한 주거환경과 혹시 있을지 모를 개발 가능성을 언급하며 정봉이 엄마가 동반이사를 권했던 곳은 다름아닌 판교였다. 2기 신도시의 상징 판교. 이 곳과 어깨를 나란히 할 만큼 크게 성장하며 '제2의 판교'로 불리는 광교는 경기도 부촌 역사의 지각변동을 일으키고 있다.

◇광교신도시의 탄생과 불황의 직격탄

광교는 판교와 함께 경기도 일산과 분당, 중동 등 1기 신도시를 잇는 2기 신도시의 대표 지역이다. 경기도 수원시 영통구 이의동, 원천동, 하동 일대와 용인시 수지구 상현동, 영덕동 등 2개 도시에 걸쳐 조성된 1130만5000㎡규모의 택지지구다. 3만1000여 가구(인구 7만7000여 명)를 수용하는 행정복합도시이자 자족형 신도시를 목표로 건설된 이 곳은 2005년부터 1단계 개발계획이 시작됐다. 당초 이곳은 이의신도시로 불렸지만 최종적으로 광교라는 이름을 갖게 됐다.

광교는 2008년 9월 첫 분양 직전까지 부동산시장의 최대어로 불리며 시장의 주목을 받았다. 2005년 8·31 대책으로 위축됐던 부동산 시장에서 분당은 판교 호재에, 수원은 광교신도시 덕에 살아나기 시작했다. 특히 용인에서는 당시 판교와 광교가 모두 '더블 호재'로 작용, 거래가 살아나는 움직임을 보였다. 실제로 상현동 성원상떼빌3차 55평형은 당시 호가가 2000만원 안팎까지 치솟아 높게는 6억원에 거래됐다. 업계는 광교가 판교, 동탄 등과 함께 수도권 남동부를 책임지는 신도시가 될 것으로 기대했다.

하지만 광교나 판교도 글로벌 금융위기로 인한 경기침체를 피해가지 못해 애물단지로 전락했다. 당초 광교신도시에서 첫 분양된 울트라건설 참누리아파트는 평균 17.8대1의 높은 경쟁률을 보였지만 초반 계약률이 70%대에 그쳤다. 이후 진행된 분양에서는 미달 사태가 잇따랐고, 주상복합용지 입찰에는 건설사가 한 곳도 참여하지 않는 사태가 벌어지기도 했다. 총사업비만 2조 원 규모의 비즈니스파크 조성 사업은 건설사가 없어 연기됐고, 한옥마을 조성사업은 무산됐다. 입주가 시작된 시점에는 대부분의 신도시가 그렇듯 편의시설이나 교통 인프라의 부족으로 입주자들은 심각한 불편을 겪어야 했다.

△광교, 경기 부촌 지각변동의 주인공으로 - 광교신도시는 첫 분양이 시작된 이래 지난해까지 약 3만여 가구가 공급됐다. 그 사이 경남기업, 중흥건설, 현대산업개발, 포스코건설, 두산건설, 현대엔지니어링 등 내로라하는 건설사들이 이 지역 분양에 뛰어들었다. 첫 분양 당시 1260만원대였던 분양가는 지난해 2380만원대까지 치솟았다. 8년 사이 약 89% 폭등했다.

현재 광교는 판교·위례와 함께 2005년 이후 10년 동안 경기도 부동산 시장의 지각변동을 일으킨 지역으로 꼽히고 있다. 경기도의 부촌지도가 일산, 분당 등 1기 신도시에서 이들 2기 신도시로 대거 교체됐기 때문이다. 실제로 1기 신도시의 대표주자인 일산은 2005년 3.3㎡당 매매가 940만원으로 5위를 기록했지만 2010년 9위(1122만원)로 내려앉은 뒤 올해 4월 기준 가격에서는 10위권 밖으로 밀려났다. 분당은 2005년 3.3㎡당 매매가 1620만원에서 올해 4월 1555만원으로 소폭 하락했다. 한 때 집값 상승 주범으로 지목됐던 분당은 그나마 6위에 이름을 올리며 체면을 세웠다. 반면 판교·위례·광교 등은 1기 신도시를 제치고 3.3㎡당 평균 아파트 매매가가 많이 오른 2~4위에 이름을 올렸다. 1,2기 신도시 아파트 가격의 평균치로만 봐도 지난 4월 기준 1기 신도시의 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 약 4% 오른 반면 2기 신도시는 7%가 넘는 오름폭을 보였다.

부동산 업계 관계자는 "서울의 베드타운 기능을 수행했던 1기 신도시가 노후화되면서 자족 기능을 갖추고 있는 2기 신도시의 주거 선호도가 높아졌다"고 분석했다. 특히 광교는 녹지비율이 45%로 판교(35%)를 넘어서고, 인구밀도는 ㏊당 53명으로 98명인 판교의 절반 수준에 불과하다. 그만큼 다른 신도시보다 쾌적한 주거환경을 자랑한다는 의미다.

올해 신분당 연장선이 개통된 광교신도시에서는 현재 법조타운이 조성되고 있어 수원고등법원과 고등검찰청이 2019년까지 광교신도시로 이전할 계획이다. 경기도청 광교청사는 내년 6월 착공해 2020년 완공될 예정이다. 특히 지난해 분양시장에서 뜨거운 관심을 받았던 광교는 분양이 마무리 단계에 접어들면서 앞으로 새 아파트를 기대하기 어려울 전망이다.

부동산114에 따르면 올해 2기 신도시에 분양하는 아파트는 19곳, 모두 1만4100가구다. 지난해 48곳, 3만9213가구보다 64% 가량 급감한 수준이다. 물량이 이처럼 줄어든 원인은 광교, 위례신도시 분양이 거의 끝났기 때문이다.

한 분양업계 관계자는 "신규 분양을 기대하기 어렵다고 해도 아직 다양한 호재를 안고 있는 만큼 이미 입주한 단지가 조명을 받아 가치를 더 높게 인정받을 가능성이 크다"고 설명했다.