집단대출 고삐 죈다… “금리인상에 따른 부실화 막고 부동산 투기 수요 잡겠다”

정부가 내놓은 후속대책은 가계부채의 급증 원인으로 지목된 아파트 집단대출을 규제하는 데 방점이 찍혀 있다. 최근 미국의 기준금리 인상 가능성이 짙어지면서 국내 가계대출 평균 금리가 상승하자 부채 부실화 우려가 커졌다는 판단에서다.

그동안 관리 사각지대였던 제2금융권에도 내년 3월 중으로 여신심사 가이드라인을 적용하기로 했다. 지난 8ㆍ25 대책이 ‘미봉책’이란 평가를 받은 것과 달리 정부의 의지가 엿보인다는 평가다.

◇가계대출 금리 상승세… 가계부채 부실화 막자 = 한국은행에 따르면 9월 말 기준 한국의 가계부채(가계대출+신용판매액)는 1295조8000억 원으로 전 분기 대비 38조2000억 원(3.0%) 증가했다. 가계부채 증가비율은 지난 8ㆍ25 대책 이후 지난해와 비슷한 11%대를 유지하고 있지만 여전히 예년(2010~2014년)보다 높은 수준이다.

문제는 가계대출 금리가 지난 9월 이후 상승세를 보이고 있다는 점이다. 은행권 가계대출의 평균금리는 8월 2.95%에서 10월 3.1% 내외로 15bp 상승했다. 특히 주택담보대출 금리는 고정금리를 중심으로 다소 가파르게 상승하는 추세다. 9월 말 기준 고정금리는 2.74~4.70% 수준이었으나 지난 22일 기준 3.3~4.8%로 58bp 높아졌다. 오는 12월 13일 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 예정된 가운데, 기준금리 인상 가능성을 앞두고 시중금리가 미리 반응한 탓이다. 가계부채의 약 95%가 대출(5%는 판매신용)인 것을 고려하면, 대출 금리가 1% 오를 때 가계의 이자 부담은 연간 12조3500억 원이 추가된다.

앞서 정부는 8ㆍ25 대책 발표 당시 시장의 급격한 변화를 우려해 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용을 제외했다. 이번에 집단대출 여신심사 가이드라인을 모든 금융권에 전면 적용키로 한 것은 가계부채의 리스크 관리를 강화하겠다는 의미다.

도규상 금융정책국장은 “금리 상승에 접어들면서 취약계층에 대한 우려가 제기돼 서민 실수요자에 대한 집중적인 지원과 보호를 위해 이번 대책을 표명한 것으로 보면 된다”고 말했다.

가이드라인 적용은 내년 1월 1일 이후 분양공고되는 사업장의 ‘잔금대출’에 한해서다. 2017년 1월 1일 이후 수분양자는 약 2~3년이 경과해 잔금대출을 받을 때 비거치식 분할상환으로 빚을 갚아야한다. 1월 이전의 수분양자는 주금공의 ‘입주자전용 보금자리론’ 공급을 통해 분할상환을 유도한다는 방침이다.

시행효과는 잔금대출이 적용되는 2019년부터 나타날 예정이다. 금융위는 2019년 이후 매년 1조 원 규모의 가계부채 감축 효과를 기대하고 있다.

◇상호금융권 ‘풍선효과’ 집중관리 = 정부는 내년 1분기 중으로 상호금융, 새마을금고 자체적으로 맞춤형 여신심사 가이드라인을 시행하기로 했다. 은행 주택담보대출 규제로 인한 ‘풍선효과’를 차단하기 위해서다.

3분기 가계부채에서 두드러지는 점은 신협, 새마을금고 등 상호금융기관의 증가폭이다. 예금은행의 경우 주택담보대출의 증가 규모는 소폭 늘어났으나 기타대출의 증가 규모가 줄면서 증가폭이 17조2000억 원으로 소폭 떨어졌다.

반면 신협, 새마을금고 등 비은행기관의 가계대출 규모는 2분기 10조4000억 원에서 11조1000억 원으로 늘었다. 지난 2월, 5월 은행권의 대출 심사를 강화하자 대출 수요가 농ㆍ수협, 저축은행 등 제2금융권으로 옮겨간 탓이다.

이에 따라 상호금융권에도 대출을 해줄 때 소득 등 상환능력 심사가 강화된다. 소득증빙은 농진청의 농축수산물소득자료, 통계청의 어가경제 통계자료 등을 활용하거나 보험권과 유사한 ‘소득예측모형’ 활용을 인정하기로 했다.

분할상환을 유도하되 방식은 만기와 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상 부분적으로 상환토록했다. 만기가 3~5년으로 짧고 소득이 일정치 않은 차주 특성 등을 감안한 것이다. 다만 3000만 원 이하 대출, 만기가 3년 미만인 대출의 경우는 적용이 제외된다.

금융위는 매년 신규 주택담보대출의 42.3%가 분할상환이 적용되고, 가계부채 증가속도는 매년 3000억 원이 감축될 것으로 기대하고 있다.

◇투기수요 더 이상 방치하지 않겠다 = 후속 대책은 부동산 시장에 대한 정부의 정책 변화를 엿볼 수 있다. 도 국장은 이번 대책을 두고 “투기적 수요는 더 이상 방치하지 않겠다는 의지”라고 설명했다.

이는 임종룡 금융위원장이 경제부총리 겸 기획재정부 장관으로 지명된 지난 2일 기자간담회를 열고 “성장을 위해 (부동산) 투기를 허용하지 않겠다”며 “투기는 용납될 수 없는 경제적 폐해”라고 강조한 것과 맥락을 같이한다.

금융위는 투기수요는 억제하되 실수요자에 미치는 영향은 없도록 지원방안도 함께 준비 중이다.

여신심사 가이드라인이 적용되더라도 실수요자들이 잔금대출을 못 받는 경우는 없다. 분양공고 이후 은행들은 약정에 따라 집단대출을 취급하기 때문이다. 그러나 충분한 안내 제공 등을 위해 약 1개월간의 완충기간을 두기로 했다.

내년 1월 이전에 분양을 받은 중도금 대출자까지 가이드라인을 적용할 경우 기대 이익을 침해하지 않도록 상대적으로 저렴한 금리 및 DTI 인센티브를 제공하는 ‘잔금대출 전용 보금자리론’을 출시할 계획이다.

또 보금자리론 한도 소진도 철저하게 대비한다는 방침이다. 재원 규모는 연간 3조~4조 원 규모로 보고 있으며 구체적인 사항은 관계부처와 협의해 차질없이 진행하기로 했다.

도 국장은 “후속대책이 주택시장에 미치는 영향은 8ㆍ25 대책, 11ㆍ3 대책과 동일하다”며 “투기 수요에는 억제효과가 분명히 있고, 실수요자에게는 큰 영향이 없다”고 강조했다.