[11·3 부동산 대책 100일] 힘 조절 못한 정부, 실수요자까지 내몰아

11·3 부동산 대책 이후 부동산 시장은 그야말로 빙하기였다. 대출금리 상승, 공급과잉, 경기불안 등의 악재를 앞두고 나온 강도 높은 대책에 매수심리가 갑작스럽게 얼어붙은 탓이다. 향후 주택시장 전망 역시 밝지 않다. 시기와 강도 모두 적절하게 조절하지 못한 대책이었다는 지적이 나오는 이유다.

정부가 지난해 11월 3일 내놓은 ‘실수요자 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’은 서울 강남4구 등 분양 과열 지역의 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 전면 봉쇄하는 내용을 골자로 한다. 1순위 청약 강화, 2주택 소유자 청약 대상 제외, 재당첨 제한 등의 내용도 포함한다.

대책이 발표되면서 시장은 냉각됐다. 서울 강남4구 재건축 아파트 매매가격은 11월 첫 주부터 11주 연속 하락했고, 이 기간 4곳의 재건축 아파트 매매가격은 평균 1.67% 하락했다. 송파구가 3.36%로 낙폭이 가장 컸다.

서울부동산정보광장에 따르면 강남 재건축 대장주인 대치동 은마아파트는 재건축 아파트에 대한 기대감이 꺼지면서 11월 한 달 간 거래가 완전히 실종됐다. 그나마 한 달만에 살아난 거래에서는 최대 1억 이상 값이 빠져나갔다. 작년 10월 22억 원까지 치솟았던 서초구 반포동 신반포(한신3차) 164㎡는 3개월 사이 1억5000만원이 하락했다. 15억2000만원에 거래되던 송파구 잠실 주공5단지 112㎡도 같은 상황이다. “이 정도까지?”라는 말이 나돌 정도로 정권 초기 부동산 부양에 몰입했던 박근혜 정부가 규제모드로 완전히 돌아서면서 시장은 바짝 긴장했다. 지난해 내내 오름세를 지속하던 부산과 제주는 지난달 각각 0.23%와 0.14% 올랐지만, 전반적인 구매심리 위축에 상승세가 한풀 꺾였다.

업계는 강남 아파트의 호가가 천정부지로 치솟고 청약시장이 지나치게 과열된 점을 감안하면, 실수요자를 위한 규제가 필요하다는 데에 어느 정도 공감해 왔다. 그러나 11·3 대책은 서울지역 전체를 조준한데다 시기와 규제 강도가 지나치게 날카로웠다는 게 대체적인 기류다.

실제 11·3대책 이후 서울에서 동시 분양된 ‘신촌그랑자이’, ‘잠실 올림픽 아이파크’, ‘래미안 아트리치’ 등은 내집마련 추첨 단계까지 가서야 완판됐고, ‘연희 파크 푸르지오’는 결국 미분양이 발생했다. 11·3 대책 이전 ‘고덕주공 2단지’와 ‘신촌숲 아이파크’ 등이 흥행몰이를 했던 것과 대조적이다.

잠원동 한강변 단지 ‘래미안 신반포 리오센트’ 역시 일부 가구가 주인을 찾지 못했다. 강서권 부촌인 목동, 지난해 청약 광풍이 불었던 동탄도 미계약 사태를 피하지 못했다.

잠원동 일대 공인중개소 측은 “부동산 시장이 대책 발표 당시 예상한 것보다 더 경색된 분위기”라며 “불안 요인이 이미 많은데 대책까지 터져 3개월이 지난 시점에서도 매수심리가 크게 살아나지 않고 있다”고 현장 분위기를 전했다. 개입과 관망 시기 조절에 실패해 시장을 지나치게 흔들었다는 지적이다.

11·3 카드가 정부의 단편적인 플랜의 단적인 예라는 비판도 나온다. 양지영 리얼투데이 실장은 “작년 말 부동산시장은 잇따른 악재로 불확실성이 예견돼 과열이 자율적으로 진정될 수 있었던 시기였다”며 “청약요건을 1년 반만에 완화하는 등 장기적 계획이 없는 우리나라 부동산 정책의 한계를 보여줬다”고 지적했다.