서울도시계획 재편으로 개발붐 예상

『최영진 대기자의 현안진단』

서울시가 15일 발표한 새로운 도시계획 체계 ‘생활권 계획안’은 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까.

우선 계획안을 보면 강북권의 개발이 제대로 안된 생활 중심지역은 대부분 상업지역으로 바뀔 확률이 높아 관련 지역 땅값이 크게 요동칠 게 분명하다.

서울시가 생활 편의시설이 산재해 있는 강북권 낙후지역을 상업지역으로 종 상향 조치를 내리고 개발 관련 규제를 완화하는 도시계획 구상을 발표했으니 그렇지 않겠는가.

생활권의 중심지역으로 지정되면 낙후지역의 일반주거지역도 개발이 훨씬 유리한 준거지역이나 상업지역으로 변경될 가능성이 많다.

여기다가 지역개발 촉진을 위해 주상복합건물에 적용되는 ‘용도용적제’라는 주거제한 규정을 대폭 완화해 준다고 하니 앞으로 땅값은 뛸 수밖에 없다는 얘기다.

하지만 서울시가 이런 방식으로 개발붐을 조성할 경우 효과에 비해 부동산값만 잔뜩 올려놓을 여지가 많다는 우려의 목소리가 강하다.

게다가 업무·상업시설이 넘쳐나 지금도 공급 과잉으로 어려움을 겪고 있는 관련 시장을 더 위축시키지 않겠느냐는 시각이다.

주택 부문도 그렇다.

강북권 낙후지역에다 주상복합아파트가 많이 들어설 수 있도록 촉진책을 마련한다고 하지만 분양이 잘 될지는 미지수다. 주상복합아파트는 분양가가 높고 관리비 또한 상대적으로 비싸 일반 아파트보다 인기가 떨어지는 편이다.

서울시 생활권 계획안을 좀 세밀하게 살펴보자.

먼저 과거에 내놓은 ‘2030 계획’에다 몇가지 세부내용을 포함시켰다. 새로 마련한 지역생활권에 대한 세부 실행구상이 포함됐다. 예를 들면 각 지역의 여건을 감안해 관광·문화ㆍ IT 등 세부 산업을 접목시켜집중 육성하겠다는 내용이다.

지금까지의 서울시 공간계획은 구도심인 한양 도성과 강남, 여의도·영등포권 등 3개 도심을 비롯해 용산권· 상암 수색권· 마곡·가산디지털단지권·청량리 왕십리권·창동 상계권·잠실권 등 7개 광역 중심,성수 등 12개 지역중심으로 구성돼 있다.

서울시는 이번에 53개 지구 중심을 추가해 도심·광역·지역·지구 중심 등 앞으로 공간개발을 촉진해 나갈 지역 설정을 75개로 확대했다.

이번 개편 안에서 관심을 끄는 것은 서울 전역을 도심·서남·서북· 동남·동북권 등 5개 권역으로 나누고 각 권역별로 3~5동 단위로 묶어 116개 지역생활권을 수립했다는 점이다.

지역 생활권별로 문화·관광·IT 등 개발 테마를 설정해 서울 전역이 균형 발전되도록 유도한다는 것이다.

동네 곳곳에 상업 및 업무시설이 들어서고 도로변에 높은 주상복합아파트도 건설할 수 있게 된다는 소리다.

서울 시내 곳곳이 나름의 주거 편의시설을 갖추도록해 멀리 떨어진 번화가까지 나가지 않아도 생활하는 데 불편이 없도록 한다는 게 서울시의 생각이다.

이를 위해 동북권 59만㎡, 서남권 40만㎡, 서북권 18만㎡ 등 총 192만㎡의 상업지역을 더 확대하겠다는 방안을 마련했다. 구체적으로 어느 지역을 상업지역으로 종 상향을 할지는 앞으로 세밀한 조사를 거쳐 확정하게 된다

큰 그림은 낙후지역도 일반주거지역 등을 상업지역으로 바꿔 개발이 활성화되도록 한다는 근거를 마련했다.

일반주거지역 등이 상업지역으로 바뀌면 땅값이 오르는 것은 당연한 일이다.

게다가 서울시는 이들 지역의 개발 활성화 차원에서 주상복합건물의 주거면적 비율을 현재 30% 이상에서 20% 이하로 낮추겠다는 내용도 덧붙였다.

상가가 인기가 좋을 시절에는 상업공간 면적 비율이 50%까지 높았으나 이제는 주거 면적이 넓어야 사업성이 좋아진다.

주택은 분양이 잘 되는데 반해 상가는 팔리지 않아서 그렇다.

용적률 완화도 눈에 띈다.

생활권의 주거 용적률을 400%까지 높이겠다는 것이다. 상업지역이아니라도 그렇게 한다는 얘기다.

지금은 3종일반주거지역의 경우 대개 270~280% 선이다.

이번 도시계획 개편 안에는 강북권 등의 낙후지역 개발촉진을 통해 주택 공급을 늘린다는 전략도 숨어 있는 것 같다. 주거 관련 규제를 완화했다는 점이 그 배경이다. 역세권 청년주택과 같은 서울시의 핵심 사업을 이런 방법으로 목표를 달성하려고 할 게다.

상업지역으로 바뀌는 곳은 지역 여건으로 볼 때 고급주택보다 주거용 오피스텔이 적격이지 싶다.

주상복합주택은 분양이 어려울 것 같으나 요즘 수익형 투자상품으로 인기가 좋은 1~2인용 오피스텔은 수요가 많을 것 같아서 그렇다.

물론 이번에 발표된 생활권 계획안은 선언적인 의미가 강하다. 실제 개발은 이 그림을 바탕으로 관련 구청이나 시가 지구단위계획 등을 수립해야 가능하다. 사업주체는 이 범위 내에서 개발계획을 만들어 구청 등의 인·허가를 받아야 한다.

아직 어느 필지가 상업용지로 변경되는지 구체적인 그림은 없다는 얘기다.

그러나 지역 여건을 감안하면 대략적인 윤곽은 보인다. 이를 토대로 가격이 형성되고 거래가 이뤄지지 않겠는가.

본격적인 투자세력들이 손을 뻗히면 이들 지역 부동산값은 급등세를 타지 않겠는가.

이런 분위기가 무르익으면 서울의 다른 지역 부동산 시장도 덩달아 뜨거워질지 모른다.

이명박 전 대통령이 서울시장 재직 때 뉴타운사업으로 광풍을 불러 왔듯이 박원순 시장은 생활권 개발로 부동산값 상승을 부채질하지 않을까 걱정된다.

항간에는 이미 집을 사 놓아야 한다는 얘기가 나돌 정도다.