임대주택 등록하면 세금폭탄 없다

『최영진 대기자의 현안진단』

정부의 8.2 부동산 대책 발표 이후 주택시장은 급격히 냉각되는 분위기다.

이번 대책으로 직격탄을 받은 서울 강남권 재건축 아파트 단지는 벌써 시세보다 2억원 가량 싼 급매물이 등장할 정도로 다급해졌다. 얼마나 급했으면 이렇게 가격을 내려 팔려고 했을까마는 그런데도 시장 반응은 시큰둥하다.

값싸게 나온 급매물이 어디 이 뿐이겠는가. 아마 조금 더 시간이 지나고 나면 곳곳에서 가격이 싼 급매물이 속출하지 않을까 싶다.

이런 현상은 무엇보다 양도소득세 중과 조항 때문이다. 집이 많은 다주택자는 세금 내고 나면 남는 게 없어서다.

김현미 국토교통부 장관은 세금 중과에 대한 국민들의 반발을 의식해서인지 다 주택자들에게 임대주택사업 등록을 적극 권했다.

임대주택사업 등록을 하게 되면 세금 중과를 면할 수 있다는 것이다.

임대주택사업자가 되면 세금을 면할 수 있을까.

다 주택자가 가장 기피하는 것은 매각 때 나오는 양도세다.

현행 세법으로는 1가구 1주택자가 해당 주택을 2년 이상 보유만 했다 팔면 매각금액 9억원까지는 양도 차익이 얼마가 되든 세금이 면제됐다.

그런데 8.2대책에는 서울 전역과 경기도 주요 도시, 부산의 7개 구가 포함되는 조정대상지역에서 대책 발표 일 이후 주택을 매입할 경우 1주택자라도 2년 이상 거주를 해야 양도세를 면제해주도록 돼 있다.

2주택 이상 다 주택자는 기존의 양도세에 10~20% 포인트의 가산세율까지 붙어 그야말로 세금 폭탄을 맞게 됐다.

이 내용은 세법이 개정된 이후부터 시행되는 사안으로 정부는 내년 4월부터 개정 내용이 발효될 될 것으로 예상한다.

상황이 이렇게 돌아가고 있으니 다 주택자 입장에서는 발등에 불이 떨어진 격이다.

임대주택사업자 등록을 생각하지 않을 수 없는 처지라는 소리다.

그렇다면 임대주택사업자 등록을 할 경우 모든 게 해결될까.

아니다. 일단 임대사업자 등록 대상은 수도권의 경우 기준시가가 6억원 이하이고 지방은 3억원 이하여야 가능하다. 기준 시가는 시세의 70~80% 정도이니 시세로 치면 7억5000만~8억5000만원으로 추산된다. 이 보다 비싼 주택은 임대주택으로 등록이 불가능하다.

주택규모는 전용면적 159㎡(48평)이하면 무방하다. 그러나 취득·재산·소득세 등에 대해 감면 혜택을 받으려면 85㎡이하여야 하고 소형 주택일수록 감면 액수는 많아진다.

일반 임대사업으로 등록하면 4년 이상 임대해야 하고 세금혜택이 많은 준공공임대주택사업자로 등록하면 임대의무기간은 8년 이상이다. 임대 의무기간을 지키지 않으면 그동안의 지원받은 세금은 모두 환수된다. 임대사업 등록 주택은 임대차계약기간 끝난 후에도 임대료를 5% 이상 올릴 수 없다. 처음 2년 동안 정한 임대료를 임대자가 바뀌어도 임대료 인상 폭은 처음에서 5% 이내로 제한된다는 소리다. 신도시와 같이 초기 입주 물량이 많은 지역에서는 주택임대사업자가 매우 불리하다. 이런 곳은 임대료가 주변의 절반 수준으로 싸 이 가격으로 임대계약을 할 경우 임대료 상한선에 걸려 다음에 임대료를 시세만큼 올릴 수 없다.

겉으로 보면 임대주택사업자로 등록하는 게 유리한 것처럼 보이지만 실상은 그렇지 않을 수도 있다는 얘기다.

임대주택으로 등록되면 자기가 살고 있는 주택은 2년 거주 요건을 충족할 경우 양도세는 완전 면제다.

여기서 조심해야 할 것은 등록한 임대주택은 모두 5년 이상 임대를 유지해야 한다. 만약에 1채라도 임대의무기간을 채우지 않으면 기존 거주주택의 양도세 면제 금액을 다 물어 내야 한다.

임대를 놓은 주택은 양도세가 면제되느냐 하면 그렇지 않다.

임대주택사업 대상 주택은 의무 임대기간이 끝나면 양도세가 면제되는 것으로 인식하는 사람이 적지 않으나 양도세 가산세율 적용은 하지 않을 뿐 양도 차익에 대해서는 기존 일반 세율대로 세금을 내야 한다.

그러나 준공공임대주택으로 등록하면 사정은 달라진다. 임대주택 등록 장려를 위한 조세법특례규정이 만들어져 2015년부터 2020년 말까지 준공공임대주택으로 등록한 후 10년 이상 임대할 경우 양도세는 100% 면제된다. 다만 양도세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세는 납부해야 한다. 8년 이상 임대했을 때는 장기특별공제율이 50% 적용된다.

과세 특례규정이 끝난 이후 등록 분은 10년 임대를 했다고 해도 양도세 완전 면제가 아닌 70% 공제만 받는다.

이게 어딘가.

비록 장기간 임대의무 조건과 임대료 인상률 5% 제한이 붙어있지만 이런 제도가 없으면 양도세 중과를 피할 수가 없다.

임대기간 4년짜리 일반 임대주택도 준공공임대주택처럼 과세특례대상에 포함해 달라고 요구할 수 있다.

그러나 임대사업 등록 주택에 대해 세금 혜택을 과도하게 부여할 경우 돈 많은 사람들의 주택 사재기를 정부가 지원해주는 꼴이 된다.

소형 임대주택에 대해 취득세나 재산세를 줄여 주는 것은 몰라도 양도세 혜택은 곤란하다.

시장이 어느 정도 안정되면 지금 제도만으로도 임대사업용 주택구입 사례는 증가할 것으로 예상된다.

앞으로 비 제도권의 일반 임대주택 등록이 정착되면 정부 혜택도 점차 줄어들지 모르지만 지금의 혜택만 해도 주택 투자자 입장에서는 나쁜 조건은 아니다.

예전처럼 엄청난 불로소득은 기대하기 힘들겠지만 말이다.