지금 위례 신도시 상가시장은 전쟁 중

『최영진 대기자의 현안진단』

요즘 위례 신도시에 상가 임차인 유치 경쟁이 치열하다.

상가는 넘쳐나는데 장사 수요가 턱없이 부족한 탓이다.

한꺼번에 수많은 상가 건물이 완공돼 임차인 맞추기가 쉽지 않다. 임대료를 낮춰서라도 장사할 사람을 찾고 있으나 생각만큼 효과가 없다. 웬만한 업종은 거의 다 들어와 임차인 유치가 어렵다는 소리다.

곳곳에 빈 상가가 수두룩하다. 위치가 안 좋거나 임대료가 비싼 곳은 몇 달간 공실 상태로 남아있다.

위례 중앙광장 주변의 최근 완공된 위례중앙타워·오벨리스크·52트레인 상가 상황은 더 심각하다. 인기가 좋다는 1층마저 텅텅 비어 있어 을씨년스럽다.

일찍 완공된 상가도 아직까지 공실이 많다.

신도시 남북을 가르는 트램 길 양쪽이 다 상가지대다. 위례 중앙광장 부근에는 대규모 상가 건물이 근래에 쭉 들어섰다.

이들 상가는 대부분 비어있고 유리창에는 임차인 유치를 위한 온갖 전단지가 닥지닥지 붙어있다.

상가주인 입장에서는 얘가 탈 노릇이다. 매달 안정적인 임대수익을 기대했으나 오히려 관리비 등을 직접 부담해야 할 처지다.

입주 초기라서 그런지 몰라도 이런 분위기는 오래갈 것 같다.

수요에 비해 공급이 너무 많아서다.

상가주인은 임대료를 싸게 해서라도 임차인을 구하려고 한다. 그렇게라도 하지 않으면 오랜 기간 비워둬야 하기 때문이다.

어떤 수를 써서라도 임차인을 빨리 채우는 게 상책이다.

이런 와중에 팔려고 내 놓은 상가도 속속 등장한다.

얼핏 임차인 구하기가 힘들어 싼 값에 던지는 급매물이 아닐까 하는 생각을 들게 하나 실상은 그렇지 않다.

임차인을 완벽하게 갖춘 상가 매물이다. 당연히 프리미엄이 붙어있다. 위치가 좋은 상가는 매각을 통해 억대의 시세 차익을 얻기도 한다. 임차인 구득 난에도 불구하고 상가 매매가 심심찮게 이뤄진다는 게 이채롭다.

반대로 비어있는 상가는 거래가 안 된다. 가격을 분양가보다 낮춰도 안 나간다.

1~2년 전 상가 분양 당시 분위기와 완전 다르다. 그 때는 물건이 없어서 못 팔정도로 인기가 좋았다. 좋은 자리는 완공도 안 된 상태에서 억대의 웃돈이 붙어 거래되기도 했다.

지금은 임차인이 맞춰져야 거래가 잘 된다. 특히 병원·약국과 같은 우량 업종이 들어서 있는 상가는 인기가 좋아 가격이 엄청 올랐다. 그래도 거래가 이뤄진다. 가격이 올라 투자 수익률은 상대적으로 낮지만 안정적인 임대료가 기대되기 때문이다.

우량 업종이 입점된 상가를 중간에 매입한 경우 투자 수익률은 3%대로 낮아진다. 상층부 일반 상가 수익률이 6%대와 비교하면 절반 수준에 불과하다.

일반 상가 수익률이 더 좋지 않으냐고 하지만 일찍 양질의 업종을 유치한 일부 얘기다. 전반적으로 임대료를 더 낮춰야 할 판이다. 상층 일반 상가도 수익률도 하락할 가능성이 있다는 말이다.

상가가 너무 많아 업종 간의 경쟁이 심해도 불안하다. 장사가 잘 안 되면 임차인이 자주 바뀌고 경우에 따라서는 몇 달간 공실이 날 수도 있다.

상가 관련 부동산중개업소는 신도시가 제대로 정착되면 시장이 활성화될 것이라고 전망한다.

위례는 상가용지 비율이 1.9%로 판교 3%, 동탄 4%에 비해 적어 채산성이 있다고 말한다.

특히 트램과 위례~신사선 전철이 개통되면 상황이 확 달라진다는 게 중개업소의 얘기다.

물론 그럴 여지는 있다.

국내 처음 생기는 트램은 외부 수요를 유입하는데 큰 몫을 할 가능성이 크다. 트램이 관광 자원으로 이름을 날리게 되면 국내뿐만 아니라 외국 관광객까지 이곳으로 몰려들지 모른다.

하지만 트램 개통은 아직 멀었다. 현재 택지 조성 중인 북 위례 주택건설이 본격적으로 이뤄질 때 트램 공사를 함께 추진하는 것으로 알려진다. 완공되기 까지 앞으로 2년은 족히 남아있다.

트램이 완공될 때까지 상가투자는 재미가 없다는 뜻이다.

위례 자체의 수요로 이 많은 상가를 다 먹여 살리기에는 역 부족이다.

더욱이 상가 분양가 자체가 높아 자영업자 입장에서는 채산성을 맞추기가 어렵다. 가장 먼저 생긴 아이파크몰에도 장사가 잘 안돼 손바뀜 현상이 벌어진다.

위례 주요 상가의 1층 분양가는 대개 3000만~5000만원 수준이었다.

전용면적 10평 좀 넘는 상가 임대료는 보증금 1억원에 월 300만~400만원 선이다.

한 분양업자가 조사한 자료를 보면 1층 분양가가 가장 비싼 곳은 위례중앙타워로 평균 5000만원 수준이고 그다음 오벨리스크 4700만원, 대길프라자 4510만원,푸르지오 4500만원,우성 위례타워 4440만원,성희프라자 4400만원 순이다.

현재 시장 분위로 볼 때 분양가가 비쌀수록 빈 상가가 많다. 상대적으로 임대료가 높아서 그렇다.

중앙광장 주변 대형 상가가 활성화되면 기존의 트랜짓몰 상가가 위기를 맞을 것이라는 얘기가 들린다.

이곳으로 은행은 물론 소비력을 키울 수 있는 대형 할인 매장 등이 집중돼 아무래도 동네 상권은 위축될 수밖에 없기 때문이다.

지금 개발 중인 위례 신도시 내에서도 상권 변화가 심하다.

임대료가 상권의 판도를 바꿀 수 있다는 뜻이다.