금리 상승기 빚테크 ... 新DTIㆍDSR 대비 대출관리 어떻게

#기존 주택담보대출(2억 원·연 3%·만기 20년)을 가지고 있는 연봉 1억 원인 A 씨는 서울 투기지역에 있는 아파트를 한 채 더 사면서 추가로 대출(연 3.28%·만기 30년)을 받았다. A 씨는 현재 4억1000만 원을 대출받을 수 있지만, 내년 1월부터는 3억1800만 원만 빌릴 수 있게 된다. 대출 규모가 1억 원가량(9200만 원) 줄어드는 것이다.

내년 1월부터 정부가 다주택자들의 부동산 투기 수요를 막기 위해 ‘신DTI(총부채상환비율)’라는 새로운 대출규제를 시행하기로 하면서 이미 집 사느라 빚을 낸 차주는 추가로 주택담보대출을 받기가 힘들어진다. 더구나 내년 하반기에는 모든 빚의 원리금을 따져 돈을 빌려주는 DSR(총체적 상환능력 비율) 규제까지 도입된다.

◇2억 원 빌린 연봉 1억 차주 추가 대출 가능금액은 = 기존 DTI에서는 신규 주담대만 원리금을 모두 반영하고 기존 주담대는 이자만 분자에 반영했다. 하지만 신DTI는 기존 주담대 원금도 분자에 반영한다. 이렇게 되면 기존 주담대가 있는 차주가 추가적으로 돈을 빌리게 되면 부채가 확 늘어나는 만큼 다주택자의 추가 대출은 사실상 힘들어진다. 금융위원회가 제시한 위의 사례처럼, 이 경우 해당 다주택자는 대출금액이 1억 원가량 줄어든다. 신DTI가 적용되는 지역은 수도권, 세종시, 일부 청약조정대상 지역이다.

이번에 발표된 가계부채 대책에는 다주택자가 만기를 늘려 주담대 규모를 불리는 것을 막기 위해 두 번째 주담대의 만기를 15년으로 제한하는 것을 원칙으로 했다.

하지만 2년 이내 기존 주택을 처분하면 기존 주담대의 원리금은 반영하지만 추가 대출에 대해 만기 15년 제한을 두지 않기로 했다. 즉시 처분하는 경우에만 현재처럼 기존 주담대는 이자만 반영한다.

반면 장래에 소득이 올라갈 가능성이 높은 청년들은 기존보다 더 많은 대출을 받게 된다. 예컨대 이제 취업한 젊은층은 미래 소득을 반영해 소득산정 시 현 소득의 10%가 추가적으로 반영되는 식이다. 반면 은퇴를 앞두고 있는 중장년층 소득은 지금보다 감소해 대출한도가 줄어들게 된다.

금융위에 따르면 만 35세, 연소득 4000만 원인 무주택자가 투기지역의 아파트를 만기 20년(연3.28%)으로 구매하려 할 경우에 기존에는 2억3400만 원을 받을 수 있었지만 신DTI 적용으로 대출 규모가 2억7500만 원으로 4100만 원 늘어난다. 미래소득을 반영해 분모인 연소득이 늘어나다 보니 대출한도도 증가한 것이다.

◇신용대출 車할부금융 등 모든 빚 따지는 DSR 도입 = DSR는 신DTI와 분모인 소득산정 방식은 같지만 분자인 연 부채 상환액 규모는 보다 포괄적으로 반영한다. 신DTI가 신용대출 등 기타대출은 이자만 반영했다면 DSR는 기타대출의 원리금도 모두 분자에 반영한다. 즉 DSR는 차주가 부담하고 있는 모든 대출(기존·현재 주담대, 신용대출 등 기타대출)의 1년 원리금 상환액을 따져 대출을 해주는 규제다.

마이너스통장 대출은 한도를 기준으로 하되 만기 연장되는 특성을 반영해 분할상환하는 방식으로 부채를 산정하기로 했다. 예컨대 한도가 1억 원이고 만기가 연장을 포함해 5년 이라면 분자인 연 부채 상환액에 2000만 원만 반영되는 식이다.

전세자금대출은 전세보증금을 다시 돌려받아 상환할 수 있는 만큼 이자만 DSR에 반영하는 것을 검토하고 있다. 예컨대 전세자금대출이 2억 원이고 이자가 연 3%라면 600만 원만 분자에 반영된다.

당국은 마이너스 통장대출, 전세자금대출 등 대출 종류별 구체적인 DSR 표준산정방식은 연내 마련하기로 했다. DSR는 내년 1월부터 금융사에서 자체 활용 방안을 마련하고 시범운용을 한다. 이후 내년 하반기부터 은행권의 건전성 관리지표로 활용된다.

다만 DSR에는 기존에는 이자만 반영했던 모든 빚의 원금까지 반영하는 만큼 추가 대출을 받기가 상당히 힘들어질 것이란 전망이 나온다. 한 시중은행 관계자는 “특히 생활비 명목으로 카드론과 신용대출 등을 많이 빌린 저소득자들에게 DSR 도입이 작지 않은 타격이 될 것”이라고 전망했다.