[임대등록 활성화]다주택자에 세금 인센티브···“임대주택 등록 늘어날까?”

▲자료=국토교통부

13일 국토교통부와 관련부처는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하고 세부방안을 내놨다.

2016년 기준 전체 1937만 가구 중 자가거주 1102만(자가점유율 56.8%) 가구를 제외한 835만 가구가 임차가구로 이중 공공임대 136만, 법인임대 42만, 무상임대 77만 가구를 제외한 총 580만 가구가 임대차시장에서 전월세 형태로 거주하고 있는 것으로 나타났다.

개인의 등록 민간임대주택은 최근 4년간 2배 증가(20년 40만채→20년 79만채)했지만 임대용 민간주택의 13% 수준에 머무르고 있다.

이는 여전히 많은 집주인들이 4년 또는 8년간 주택 매각이 제한되고 건강보험료 증가 부담 등을 우려하기 때문이다.

이에 따라 정부는 각종 세제 혜택으로 임대주택 등록에 나선다.

우선 현재는 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등해 감면중이지만 앞으로는 취득세․재산세 감면기간을 연장하고 재산세 감면대상을 확대하게 된다.

이에 따라 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 2018년에서 2021년까지 3년간 연장하고 재산세는 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 2019년부터 부여한다.

또한 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택을 준다.

이와 함께 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면도 확대한다.

현재 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중으로 2천만원 이하는 분리과세 대상이지만 2018년까지 과세가 유예된 상태다.

연 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고 다른 종합소득금액이 2천만원 이하면 기본공제 400만원을 추가하고 있는데 예정대로 2019년부터 2천만원 이하도 분리과세하되 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화할 방침이다.

또한 내년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 2019년부터 정상 과세(분리과세)한다.

▲연간 세부담 감면 시뮬레이션 결과(단위 : 만원, 자료=국토교통부)

분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(2019년)할 방침이다. 감면기준도 현재 3호 이상에서 1호 이상으로 내년부터 확대시행 된다.

8년 이상 임대사업사를 중심으로 양도소득세에 대한 감면도 확대된다.

준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향하고 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 경우로 개선해 장기임대주택 공급을 유도한다.

특히 2020년 말까지 임대주택으로 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면한다. 8년 임대시에는 80% 수준을 감면하고 4년 임대시에는 40% 가량을 감면하게 된다.

이 혜택의 경우 2021년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 감면 연장여부를 검토할 방침이다.

또한 임차인에 대한 권리보호도 크게 강화된다.

우선 임대인 동의절차를 즉각 폐지하고 가입대상 보증금 한도를 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억)하며 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화에 나선다.

임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘계약 만료 2개월 전’까지로 단축한다. 이 경우 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.

이와 함께 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시하고 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 계획이다.

내년에 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련도 추진된다.

특히 현재 여러 기관이 주택소유(재산세, 건축물대장), 임대차계약(확정일자, 월세세액공제) 자료를 분산 관리하면서 정확한 시장현황 파악이 곤란하다는 지적에 국토부, 국세청, 행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계해 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 데이터베이스(DB)를 내년 4월경 구축할 예정이다.

뿐만 아니라 연 5% 이내에서 임대료 증액을 제한해 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적으로 거주 가능하고 잦은 이사에 따른 비용도 절감 가능하다는 것이 국토부의 설명이다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “이번 대책은 지난달 내놓은 주거복지로드맵의 연장선으로 다주택자들의 자발적 임대주택 등록을 무난히 이끌어낼 것으로 생각하고 있다”고 말했다.