양도세ㆍ보유세 인상되면 다주택자들 항복할까?

『최영진 대기자의 현안진단』

무술년 새해 부동산시장의 화두는 세금문제가 될 것 같다. 4월부터는 이미 예고됐던 청약조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 양도세 가산세율이 적용된다. 기존 세율에다 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율이 각각 추가된다는 내용이다. 그만큼 양도세가 많아진다는 뜻이다. 3주택자는 최고 62%의 세율이 붙어 양도 소득의 절반 이상이 세금으로 떨어져 나간다. 장기보유 특별공제혜택도 없어져 지금보다 세금 부담이 커진다는 소리다.

세금 내기가 싫으면 기한 안에 집을 매각하거나 임대주택사업자로 등록하라는 게 정부의 요구다. 어찌 보면 앞으로 주택투자로 돈을 벌 생각을 말라는 경고로 들린다.

그런데도 시장은 전혀 변화가 없다. 인구 감소에다 공급 과잉 현상이 벌어지고 있는 일부 지역을 제외하고는 오히려 주택가격이 상승하는 분위기다. 서울 주택시장은 꺾일 낌새가 없다. 세금 강화대책 말고도 여려 규제책이 나왔지만 아파트 매매량은 늘어나고 가격도 상승세다.

그래서 정부는 부동산 보유세를 높이는 방안을 강구 중이다. 올 상반기에는 골격이 나올 듯하다. 종합부동산세 강화 방안과 지금의 재산세를 올리는 안을 놓고 저울질하고 있다는 소식이 들린다. 어떤 식이든 보유세가 인상되는 것은 분명하다.

이를 위해 정부는 1월 중에 보유세 인상정책을 다룰 재정개혁특별위원회를 구성하고 이르면 6월 관련 내용을 발표하겠다는 복안을 갖고 있는 것으로 알려진다.

여러 규제책에도 불구하고 아파트가격이 잡히지 않자 전 방위로 압박하는 모양새다. 누가 이기냐 한번 해 보자는 식이다. 정부는 시장이 꼬꾸라질 때까지 덤벼들 태세다. 언젠가는 시장이 정부 정책에 굴복을 하고 말게 분명하다.

문제는 정부와 부동산 투자자간에 이런 싸움이 심해질수록 주택시장은 아수라장이 될 여지가 많다. 정부 정책에도 아랑곳하지 않고 집값이 계속 뛸 경우 터무니없는 고가(高價)시장이 형성돼 무주택자의 내집 마련 꿈은 더욱 어려워진다. 유주택자와 무주택자 간의 빈부차가 심해져 사회문제가 될지 모른다. 물론 정부가 무주택자를 위한 공공주택을 대량 공급한다고 하지만 토지부족 등에 따라 한계가 있어 모든 집 없는 사람에게 싼 주택을 제공하기는 현실적으로 어렵다.

결국 공공주택 입주경쟁까지 치열해져 이래저래 주택가격만 올리는 시장구조가 되지 않을까 싶다.

주택가격은 시간이 지날수록 올라가게 마련이다. 수요에 비해 공급이 엄청나게 많다면 집값이 폭락하겠지만 웬만한 공급량으로는 상승세를 제어하기 힘들다. 매년 물가가 뛰듯 주택가격도 오르게 돼 있다.

그렇다면 주택소유자 입장에서 가격이 마냥 상승하면 좋을까. 지금 같은 세제구조로는 이득이다. 정부가 다주택자에 대해 양도세를 중과한다 해도 가격이 오르면 나쁠 게 없다. 가격 상승폭이 클수록 남는 것도 많다. 세금을 다 내고도 이득이 된다는 말이다. 최고 세율이 62%라고 해도 38%만큼 이득이다. 소득이 예전만큼 못하지만 손해를 보지 않는 것은 분명하다.

다주택자는 집을 팔지 않고 버티는 것도 이런 이득이 있기 때문이다. 까짓 것 세금을 내라면 내겠다는 심사다.

이런 분위기가 가시지 않는 한 주택가격은 잡히지 않는다. 더욱이 서울의 인기지역은 재건축 말고는 새로운 주택 공급원이 없다. 재건축을 통한 공급은 집값을 잡기는커녕 오히려 가격상승을 부추기는 형태다.

이런 식으로는 서울 주택가격을 안정시키는 것은 절대 불가능하다는 소리다.

그래서 정부가 꺼내들려고 하는 카드가 보유세 인상이다. 양도세는 집을 팔지 않을 경우 아무 문제가 안 되지만 보유세는 그렇지 않다. 집을 갖고 있는 한 세금을 내야 한다. 집값이 오르면 부담액은 더 많아진다.

집값이 오르지 않는 상황에서 보유세가 높아지면 주택 소유자의 조세 저항이 심할지도 모른다. 집을 갖고 있다는 이유 때문에 많은 세금을 내야 하니 얼마나 억울하겠는가.

이런 배경 때문에 일률적으로 보유세를 과다하게 인상하기 어렵다. 결국은 다주택자에 대해 세금을 무겁게 물리는 방안이 거론될 게 뻔하다. 지금의 종합부동산세도 1가구1주택자는 공시가격 9억원이 넘는 경우에 한해 과세되지만 다주택자는 전체 주택에 대한 공시가격이 6억원을 초과하면 종부세 부과 대상이다. 다주택자에 대한 종부세 세율은 전체 주택의 공시가격 합계에서 6억원을 뺀 금액에다 0.8를 곱한 금액이 과세기준이다. 과세 기준액이 6억원 이하 0.5%, 6억원 초과~12억원 이하 0.75%, 12억원 초과~50억원 이하 1%, 50억원 초과~94억원 이하 1.5%, 94억원 초과 2%의 세율이 각각 적용된다. 각 구간별로 산출된 세액에서 각각 150만원, 450만원, 2950만원, 7650만원이 공제되고 이미 낸 재산세도 제외된다.

이런 세율에도 불구하고 자금여력이 튼튼한 다주택자는 큰 부담이 되지 않는다. 봉급생활자가 집을 한 두채 갖고 있다면 부담을 느낄지 모른다.

전체 주택의 공시가격이 50억원인 경우 종부세는 이것저것 제하고 나면 3000만원 좀 넘는다. 시가로 치면 70억원 쯤되는 주택을 보유하고 있는 입장이라면 이 정도의 금액은 별로 겁나지 않는다.

그러나 봉급생활자가 공시가격 20억원의 주택을 보유하고 있다면 사정이 달라질 수 있다. 이 경우 종부세는 대충 1000만원 가량 나오고 여기에다 재산세까지 치면 결코 적은 금액이 아니다. 매달 100만원 정도를 세금으로 부담해야 한다는 얘기다.

하지만 매년 주택가격이 이보다 더 오르는 장세는 별 문제가 되지 않는다. 가격이 세금보다 더 많이 오르면 겁낼 일이 아니다.

그래서 정부는 보유세 부담을 느껴 집 사재기를 하지 않도록 하는 게 목적이다.

보유세가 생각보다 높은 폭으로 인상될 수 있다는 소리다. 특히 다주택자에 대한 부담을 늘리는 쪽에 정책의 초점이 맞춰지지 않을까 싶다.

양도세 중과에다 보유세 인상까지 맞물리면 다주택자들은 어떤 반응을 보일까. 모르긴 해도 손을 들고 항복하는 수요도 적지 않을 것 같다. 3월까지 관련 매물이 시장에 나오지 않겠느냐는 얘기다.