“하반기 아파트 가격 하방압력…시장개입실패 부작용 인지해야”

하반기에 아파트 가격이 하방압력을 받을 것이란 전망이 나왔다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 21일 “아파트 가격은 하방압력이 높고 매매거래는 감소하지만 증여거래는 증가할 것”이라고 분석했다. 이날 부동산114가 서울 광화문 포시즌스호텔 그랜드볼룸에서 ‘부동산 시장 진단과 전망’ 주제로 개최한 포럼 자리에서다.

김 실장은 서울의 아파트 가격은 고점을 찍고 내려가는 ‘우하향’하는 반면, 단독주택은 ‘우상향’ 흐름을 보일 것으로 내다봤다. 그는 “아파트는 지난해 하반기 이후 하방 압력이 확대했으며 서울아파트는 고점 형성 후 후퇴국면”이라며 “단독주택은 작년 하반기 저점 형성 후 회복국면을 지나 상승국면”이라고 분석했다.

김 실장은 분양시장의 양극화가 심화될 것이라고 전망하면서 우려를 나타냈다. 올해 4월까지 분양한 137개 단지 가운데 1순위 청약 미달 가구는 52단지(38%)에 달했다. 1순위 청약률이 ‘제로(0)’인 단지가 등장한 것이다.

서울과 지방은 현격한 차이를 보였다. 서울의 분양단지 11개는 평균 10.99대 1을 기록하며 청약을 마감했다. 반면 경기도는 41단지를 분양했으나 20개 단지의 1순위 청약이 미달됐다.

지방의 미분양은 더 심각했다. 지방에서 85개 단지를 분양했으나 32개 단지에서 1순위 청약이 미달됐다. 광역시를 제외하 지방 분양단지에서 청약자가 없는 분양주택은 약 7600가구라는 계산이 나온다.

수분양자의 미입주 사유는 △기존 주택매각 지연 (39.7%) △세입자 미확보(30.8%) △잔금대출 미확보(11.5%) △분양권 매도 지연(3.8%) 등으로 나타났다.

김 실장은 이 같은 흐름이 이어져 하반기 분양시장의 양극화가 심화될 것이라고 진단했다. 그는 “신규택지를 중심으로 단지별 차별화가 강화될 것”이라며 “서울·지방광역시 중심의 시장이 지속될 것‘이라고 분석했다. 그러면서 ”서울의 시장을 보고 전구의 시장을 진단하면 안된다“고 강조했다.

김 실장은 “지역마다 다른 시장상황을 고려한 정책방향 설계가 무엇보다 중요하다”며 “유동자금이 집중되는 서울과 일부 지역, 그리고 지역기반산업 붕괴로 인구가 줄고 상실감이 커져가는 지역을 차별적으로 들여다 봐야 한다”고 강조했다.

두 번째 강연자로 나선 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 정부가 시장실패보다 시장개입실패의 부작용이 더 크다는 점을 인식해야 한다고 지적했다.

주 실장은 대출 규제가 시행됐음에도 가계부채 증가율이 정부가 예상한 7%대를 웃돌며 1분기에 8%대를 기록했다고 지적했다.

주 실장은 “정부의 일관된 수요억제 대책으로 최근 부동산가격 하향 안정, 주택 담보대출 증가속도가 둔화됐다”면서도 “수요억제에 치우친 대책으로 향후 수급불균형, 지역간 양극화 가능성 등 부작용이 우려된다”고 진단했다.

주 실장은 대출규제에도 부동산 시장의 불안정이 지속되면 비대출규제 중심의 추가 대책 가능성이 있다고 내다봤다. 향후 예상되는 정부 부동산 정책은 보유세 개편, 후분양제 도입, 공급확대 정책을 제시했다.

주 실장은 단기 이슈로 △통화정책 방향 및 효과의 불확실성 △실물경제의 침체 가능성 △가계부채의 임계치 근접 △시장의 공급과잉 우려 △부동산에 대한 비우호적 기조 △새로운 대출규제 기준 등 6가지를 제시했다.

주 실장은 “시장안정이라는 모호한 개념이 아닌 정확한 정책 목표를 알릴 필요가 있다”며 “부동산 시장 대책이 지역간 양극화를 유발하지 않도록 유의해야 한다”고 당부했다.