하반기 서울 집값 상승세 강해질 듯

『최영진 대기자의 현안진단』

국책 연구기관 국토연구원이 최근 하반기 주택시장 관련 자료 하나를 발표했다. ‘하반기 수도권 강보합, 지방 하락폭 확대 전망’이라는 제목이 달린 보고서다.

골자는 타이틀처럼 수도권의 경우 집값이 오르거나 보합세를 보이고 지방은 하락세가 더 심해질 것이라는 내용이다. 구체적으로 수도권은 0.3% 내외 오르고 지방은 0.7% 안팎 정도 떨어진다는 분석이다.

보고서 내용을 뒤집어보면 서울 집값은 상당 수준까지 오를 수 있다는 해석이 가능해진다.

정부의 강력한 규제로 서울 집값 상승세가 좀 꺾이지 않겠느냐는 시각과는 상반되는 분석이다.

왜 그럴까. 먼저 서울을 제외한 인천·경기지역은 공급 과잉으로 주택시장이 가라앉는 분위기여서 ‘강보합세’를 유지하기 어렵다. 물론 일부 도시는 강세가 지속될 것 같다. 그러나 대부분은 하반기 입주 물량이 많아 하락세가 확대될 확률이 높다.

상반기에도 수도권 도시의 대부분은 약세 기류가 강했다. 서울을 비롯한 성남·광명·수원·하남·수원·화성·구리·부천 등을 빼고는 나머지 도시는 하락세가 뚜렷하다. 특히 고양·김포·안산·오산 평택·남양주·광주 등의 사정은 영 안 좋다. 서울에서 좀 먼 동두천·여주·이천·양주·포천은 수요 부족으로 냉기류가 가득하다. 인천은 더 엉망이다.

이들 약세 지역 아파트 시장 형편은 더욱 나쁘다.

상반기 아파트 가격 동향을 서울은 4.38% 뛰었으나 인천은 0.02% 떨어졌다. 경기는 0.55% 올랐다. 서울을 포함한 수도권 기준으로는 1.76% 오른 것으로 나온다.

반면 전체 주택은 서울 3.14%, 경기 0.15%, 인천 0.62% 오른 것으로 돼 있다. 수도권으로 따지면 1.49%로 상승했다.

지역 간 수치를 볼 때 집값 등락폭 차이가 심하다는 것을 알 수 있다. 서울은 높지만 인천은 형편없는 수준이다.

이를 볼 때 서울의 높은 오름폭이 수도권 상승률을 끌어올리는 모양새다. 하반기에는 이런 양상이 더 심화될 것이라는 얘기다.

연구원이 도출한 하반기 수도권 집값 예상 상승률(0.3% 내외)은 상반기 (1.49%)에 비해 낮다. 이 정도 수치는 충분히 도달하지 않을까 싶다.

하지만 주택시장 판세를 볼 때 서울과 경기도 몇몇 도시를 제외하고는 대부분 하락세가 강해질 가능성이 크다. 경기·인천 분위기로는 연구원이 산출한 예상 상승률 도달은 어림없다.

결국 서울 집값이 그만큼 많이 오를 것이라는 얘기다.

아파트만 따지면 서울 상승폭은 더 확대될 여지가 많다. 왜냐하면 서울시가 각종 개발 계획을 쏟아내면서 집값 상승을 부추기고 있기 때문이다.

최근 박원순 서울시장은 여의도를 싱가포르 마리나 베이 샌즈와 같은 수변도시로 개발하겠다고 발표했고 선거 공약으로 내세운 서울~용산 철도 지하화 작업과 함께 주변 개발 추진도 언급했다. 이런 호재가 발표됐는데 서울 집값이 가만히 있을 리가 없다. 조용하던 주택시장이 들썩거리고 있다는 말이다. 요 며칠 사이 여의도 아파트값은 1억~1억 5000만 원가량 상승할 정도다.

그뿐만 아니다. 이미 계획된 큼직한 개발 프로젝트도 속속 가시화될 참이다. 삼성동의 영동대로 지하 도시 개발에서부터 수도권 광역급행철도(GTX) 건설 계획 발표, 압구정· 반포· 목동 등 대규모 단지 재건축 추진 등도 집값을 밀어 올릴 수 있다. 연구원도 개발 사업이 집값 상승 배경이 될 것이라고 해석했다.

이는 서울 집값이 계속 오른다는 뜻이다. 정부가 각종 규제를 통해 주택시장을 안정시키려 하지만 큼직큼직한 개발사업으로 인해 그게 여의치 않을 것이라는 말이다.

사업이 본격적으로 추진되면 서울 주택 가격은 요동을 칠지 모른다. 시장이 이런 식으로 흘러가면 곤란해진다. 시장 안정화 방안을 찾기가 어려워서 그렇다. 그동안 웬만한 방안은 다 동원돼 남은 것은 시장을 완전히 죽게 만드는 극약 처방 밖에 없다. 제발 이런 일이 벌어지지 않기를 바랄뿐이다.