서울 집값 계속 오를까

『최영진 대기자의 현안진단』

서울 주택시장이 왜 이런지 모르겠다. 여러 정황을 고려할 때 진정될 만도 한데 자꾸 가격이 치솟고 있다.

집값이 비싸도 너무 비싸다. 그래서 유주택자와 무주택자 간의 빈부차가 갈수록 벌어진다. 주택이 어디에 있느냐에 따라 자산 가치가 달라진다.

정부는 집값을 잡으려 애를 쓴다. 특히 서울 강남권 아파트 시장 안정에 온 힘을 쏟았다.

이제는 비강남권이 문제다. 박원순 서울시장의 느닷없는 도시 개발 언급으로 여의도와 용산이 급등세를 탔다. 수변도시 조성 얘기가 나왔던 여의도는 1억~2억 원이 올랐고 서울역~용산역 지하화 사업은 주변 지역을 뜨겁게 달궜다.

며칠 전부터는 양천·강서권이 들썩거린다. 목동은 경전철 추진 호재로 상승세가 가파르다. 조용했던 면목동도 상승기류다. 서울시가 내놓은 경전철 계획 때문이다. 새로운 얘기가 아닌데도 관련 지역은 들끓는다.

이뿐만 아니다. 특별한 개발계획이 없는 강북권은 저평가됐다는 점을 호재로 삼는다. 이제는 강·남북 할 것 없이 다 들썩거린다.

각종 규제에도 주택시장이 요동을 치자 정부가 다급해졌다. 어떤 수를 써서라도 시장을 안정시켜야 하기 때문이다.

정부는 가격 상승분을 재산세에 반영하겠다고 한다. 공시가격 현실화를 통해 세금을 늘리는 방안을 생각하는 모양이다. 강북권도 규제가 강한 투기지역으로 지정하겠다고 나온다.

그렇다고 서울 아파트값 상승세가 멈출까. 현재로선 그럴 가능성이 낮아보인다.

하지만 분명한 것은 가격이 한없이 오를 수 없다는 거다. 박 시장의 느닷없는 프로젝트 발언으로 특정 지역 아파트값이 크게 뛰었으나 시간이 좀 지나면 ‘도루묵’이 될지 모른다. 개발이 생각만큼 쉽지 않아서다.

취업난이 심각하고 문을 닫는 자영업자가 속출하는 불경기 상황에서는 아무리 서울이라 해도 강세 분위기는 오래 지속되기 어렵다.

전반적으로 소득이 감소할 경우 매입 수요는 줄 수밖에 없다. 주택 투자 마니아들도 자금 추적 등으로 집 사재기가 쉽지 않다.

요즘 급증하는 서울 유입 외지인 수요도 마찬가지다. 정부가 보고만 있지 않을 것이라는 소리다.

사실 서울 집값은 정부와 서울시가 올려놓는 형국이다. 무슨 소리냐 하면 언제 추진될지도 모르는 개발계획을 잇따라 발표해 집값을 부추기고 있는 것이다. 그동안 도시정비 쪽을 중시했던 서울시장은 근래 들어 대규모 도시개발사업에 큰 관심을 보인다. 여의도 수변도시 건설· 용산 개발 등을 거론하더니 이제는 강북 균형 개발까지 꺼내들고 있다.

기존 개발사업도 적체돼 있는데 자꾸 새로운 것을 내놓으면 어쩌란 말인가.

신규 사업을 남발할 게 아니라 현재 추진 중인 일부터 마무리하는 게 급선무다. 이를테면 삼성동 옛 한전 부지의 현대차 국제업무 단지를 포함한 영동대로 지하 도시, 잠실운동장 마이스(MICE) 단지, 위례~신 사건 등이 대표적이다. 이들 사업은 오래전에 발표된 것이어서 영향력은 이미 시장에 반영됐다. 이 밖에 서울시가 공론화한 개발사업은 부지기수다. 재건축을 비롯한 민간사업까지 치면 엄청나다.

중앙 정부도 그렇다. 서울 외곽 대규모 공공 주택 단지 조성에다 수도권 광역 급행철도(GTX) 사업은 집값에 직·간접적으로 영향을 미칠 게 뻔하다.

최근 문재인 대통령이 밝힌 접경 지역 통일경제특구 지정과 공단 조성 프로젝트도 넓게 보면 서울 주택시장에 호재가 될 여지가 많다. 접경 지역의 가장 큰 배후 도시는 서울이라서 그렇다. 이런 호재가 쏟아지는데 집값이 가만히 있을 리 없다.

문제는 국가의 전반적인 경제 상황이 안 좋으면 주택시장도 온전할 수가 없다. 경기가 좋아 소득이 팍팍 늘어야 주택 구매 수요도 풍성한 법이다. 돈이 없으면 집을 살 수가 없다. 이는 불경기 때의 상승세는 오래가기 어렵다는 말이다. 그래서 집값이 한없이 오를 수 없다는 것이다.

투자 수익률 차원에서도 그렇다. 투자액에 비해 수익이 낮으면 그런 부동산을 누가 사겠는가.

주택도 마찬가지다. 선진국의 부동산 평가 기법인 수익환원법을 적용해 보면 서울 아파트값이 너무 높다는 게 대체적인 시각이다.