[2019 부동산 '될놈될' ④상가] "침체 겪지만 알짜는 여전히 '반짝'"

2019년 상가 시장은 경기 침체와 금리 인상, 주택 규제의 풍선 효과 등 요인이 혼재된 영향으로 위축을 내다보는 전망이 우세했다.

고상철 랜드삼 대표이사와 이상혁 상가정보연구소 연구원은 강세(0~5%)로 전망했으며, 전망에 응답한 나머지 5명 중 4명은 약보합세(-5~0%), 1명은 보합을 예상했다.

상가시장 침체가 예상된 배경에는 대체로 먹구름 낀 국내 경기와 인상 중인 금리가 놓여있다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터 센터장은 “2019년 상가시장은 금리 인상 분위기에 다소 고전할 것으로 예상된다”며 “여기에 경기불황 여파에 따른 공실증가가 이어지고, 임대사업자에 대한 정부의 대출규제 여파가 지속된다면 상가시장의 약세는 당분간 불가피할 것으로 전망된다”고 분석했다.

반대로 유동성이 풍부한 가운데 규제로 점철된 주택시장의 풍선효과로 상가 등 수익형 부동산에 수요가 몰릴 수 있다는 관측도 나온다.

이상혁 연구원은 “현재 정책 기조의 골자는 다주택자를 억제하는 것인데, 이로 인해 주택을 처분하고 수익형부동산으로 갈아타는 현상이 뚜렷해질 전망”이라며 “특히 강도 높은 대출규제로 인해 소규모 상가, 오피스텔 등 투자금 부담이 상대적으로 낮은 부동산이 투자자들의 관심사가 될 것으로 보인다”고 말했다.

고상철 대표는 “시중 유동성이 여전히 넘치는 터라 세금 부담이 상대적으로 적은 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 몰릴 가능성이 있다”며 “새로운 상권이 형성되는 신도시나 업무지구의 상가 및 지식산업센터, 또 교통망 등 인프라가 확충되는 지역이 신규시장이 될 것으로 보인다”고 했다.

전문가들의 혼재된 관측 속에 투자 유망지역에 대한 의견도 다양했다.

서울 강남 지역 중에서는 이경자 한국금융지주 연구원이 신규 대단지 아파트가 들어서는 곳을, 이상우 유진투자증권 애널리스트는 삼성동에 들어설 글로벌비즈니스센터(GBC) 인근을 눈여겨볼 곳으로 꼽았다.

이상혁 연구원은 서울 송파의 지하철 9호선 연장선(개통) 호재가 있는 백제고분로, 석촌호수 일대와 구로의 차량기지 이전(예정), 구로고가차도 철거(공사 중) 등 상권환경 개선 지역을 유망지로 제시했다. 이어서 서울 중구 무교동·다동·서소문을 서울시 최대 과제 중 하나인 도심재생사업 가시화에 따라 주목할 지역으로 꼽았다.

이 연구원은 “상가 투자자가 겪는 흔한 실수가 지역 이름값을 지나치게 의식한다는 점이다”며 “예를 들면 서울에 있는 상가는 좋고 지방에 있는 상가는 별로일 것이란 편견인데, 실제 투자 성패는 상권이 해당 지역에 미치는 영향력, 또는 상가가 해당 상권에 미치는 영향력에 따라 좌우되는 경우가 많다”고 덧붙였다.

한편 전문가들은 올해 상가 임대 수요에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 중국과의 사드 문제 해결, 최저임금 인상, 상가임대차보호법 개정, 금리 인상 등을 꼽았다.

이동현 센터장은 “상가는 어떤 부동산보다도 경기에 민감하게 반응한다”며 “소상공인 금융지원, 임대료 인상 등 인위적으로 임대수요를 늘리려는 정책보다는 소비 유도, 해외 관광객 유치 등 경제 활성화에 초점을 맞춰야 한다”고 말했다.