[스페셜리포트] 공시가 인상시 작년 보유세 9만원 오른 용산, 올핸 최소 725만원 더 내야

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이투데이는 10일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 도움을 받아 2019년 공동주택 공시가가 지난해 인상률만큼 오른다고 가정한 뒤 서울 고가 아파트의 보유세 인상 수준을 시뮬레이션했다.

지난해 서울 아파트 상승률은 8.2%로 12년 만에 최대치를 기록했다. 전년 상승률(4.7%)보다 3.5%p 큰 폭이었다. 때문에 공시가 인상 수준을 지난해 상승률에 맞춰 가정하는 건 최대한 보수적으로 접근한 것이다. 그런데도 서울 주요 지역의 고가 아파트의 경우 1주택자라도 수백만 원의 보유세를 더 부담해야 하는 상황에 놓였다.

먼저 지난해 인상률을 적용하면 압구정현대 전용 196.21㎡는 2018년 공시가 24억800만 원에서 2019년 27억5592만 원으로 오르게 된다.

이 경우 보유 기간이 5년 미만인 1주택자(만 59세 미만)가 내야 할 보유세는 2018년 1380만4128원에서 2019년 1998만7088원으로 약 618만 원을 더 내야 한다.

2015년 이 아파트를 구입한 것으로 가정하면 2016년 190만 원 늘어난 보유세가 2017년 207만 원, 2018년 264만 원 늘더니 올해는 618만 원 급증하게 된다. 종합부동산세 개편 전 기준을 적용하면 383만 원이 오를 상황이었다.

초고가 주택의 상징인 서울 용산 한남더힐 235.31㎡는 지난해 내야 할 보유세가 2235만 원이었던 것이 올해 2960만 원으로 725만 원 늘어나게 됐다. 지난해 공시가 인상률이 0.25%에 불과했기 때문에 종부세 개편이 이뤄지지 않았으면 9만 원 오르고 말 상황이었다.

다만 보유 기간이 5년을 넘길 경우 장기보유 특별공제가 적용돼 보유세 부담은 다소 경감된다. 위에 예로든 압구정현대는 장기보유 특별공제가 적용되면 170만 원가량, 한남더힐은 370만 원가량 세금을 아낄 수 있다.

올해 공시가격 9억 원을 초과하는 단지들은 1주택자도 80만 원가량 보유세를 더 내게 된다. 지난해까지 공시가격이 7억6300만 원이었던 성동구 래미안옥수리버젠 84.81㎡는 지난해 인상률만큼 오르면 올해 9억3446만 원으로 공시가가 책정된다. 이 경우 새로 종부세 대상이 되면서 보유세는 지난해 199만 원에서 올해 281만 원으로 증가한다. 종부세는 누진적인 특성을 갖기 때문에 초고가 주택에 비해선 비교적 세금 부담이 덜 한 편이다.

한편, 고가 주택 소유자들 위주로 보유세 부담을 피하고자 증여를 택하는 경우가 늘고 있다. 개인 명의로 공시가격 15억 원 주택을 보유했을 경우 부부간 비과세 한도인 6억 원에 맞춰 배우자에게 증여해 공동명의로 바꾸는 식이다. 이 경우 양쪽 모두 본인 지분이 9억 원 아래로 줄어 종부세 과세 대상에서 배제되기 때문이다. 실제 한국감정원에 따르면 고가 주택이 몰려 있는 강남 3구의 증여 거래 건수는 2017년 2175건에서 지난해 6956건으로 3배 이상 늘었다.