[공동주택 공시가격 Q&A] 임대료 전가 가능성은? "수급 여건 안정돼 인상 어려울 것"

▲가격대별 2019년 공동주택 공시가격 변동률 현황(자료=국토교통부)

국토교통부가 올해 1월 1일 기준 전국 공동주택의 공시가격안을 14일 발표했다. 전국적으로 평균 5.32% 올리기로 해 지난해(5.02%)와 비슷한 수준의 인상폭을 유지했다. 현실화율의 경우 공동주택이 단독주택이나 토지보다 높은 점을 감안해 지난해 수준인 68.1%를 유지하기로 했다. 지난해 아파트 시세가 급등한 서울의 공시가격은 지난해 수준(10.19%)보다 4%포인트 올린 14.17% 인상률을 결정했다. 아래는 이에 관한 질의응답이다.

- 현실화율이 지난해 수준으로 유지된 이유는?

공동주택 현실화율이 단독주택·토지보다 높은 점을 감안해 유형 간 공시가격의 형평성 차원에서 전체 평균 현실화율을 작년 수준(68.1%)으로 유지했다. 단 공동주택 내의 형평성은 적극 개선했다. 시세 12억 초과 고가 주택(전체의 2.1%) 중에서 그동안 시세가 급등했으나 공시가격에 제때 반영하지 못해 현실화율이 상대적으로 낮았던 일부 주택에 대해서는 현실화를 추진했다. 시세 12억 이하 중저가 주택(전체의 97.9%)에 대해서는 시세변동률 이내로 공시가격을 산정했다.

유형 간, 지역별, 가격대별 형평성은 개선하는 것을 정책 방향으로 잡고 있다. 올해 중저가주택은 서민부담 최소화 차원에서 단계적으로 접근했다. 공시가격 현실화는 계속해서 추진할 예정이다.

- 시세 12억 이상 고가주택 집중적으로 올린다고 했는데 딱히 그런 것 같지 않다. 9~12억 중심으로 높인 것 같은데?

공동주택 공시가격은 단독주택이나 토지에 비해 공시가율이 상대적으로 높았다. 형평성 차원에서 시세 상승분 수준에서 변동률을 산정하다 보니 상승폭이 크지 않았다. 다만 그런데도 공동주택 안에서 가격대별 불균형은 있었다. 그런 부분에서 12억 초과 주택은 불균형을 적극 개선했다. 12억 이하인 대다수 중저가 공동주택은 시세 상승분 이내로 산정했다.

- 전국 상위 10위 공동주택 공시가격 상승폭이 0~4%로 미미한 수준인데 왜 그런가?

초고가 주택의 공시가격 상승폭이 낮은 이유는 수요가 안정돼 시세 상승이 적었기 때문이다. 9·13 부동산 대책 이후 중저가 주택의 경우 가격 하락이 적었고 초고가는 컸다. 초고가는 지난해 공시가격 변동으로 현실화율이 많이 반영됐던 측면이 있다.

- 단독주택 현실화율, 아파트만큼 올릴 것인지.

부동산 유형 간에 문제가 있다. 단독주택이나 토지에 대해 이미 발표했지만 현실화율이 53% 정도 되는데 이걸 한꺼번에 공동주택과 맞출 순 없다. 서민층 부담 문제가 있으므로 단계적으로 맞춰갈 것이다.

- 9·13 대책 이후 최근까지 주택가격 하락세가 지속되고 있는데 공시가격에도 이러한 추세 반영되는지?

공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 결정·공시하도록 돼 있어 올해 1월 1일 이후 시세변동분은 반영하지 않는다. 단, 지난해 9·13 대책 이후 서울 등 주요 지역도 시장이 안정세로 돌아선 만큼, 지난해 말까지의 시세하락분은 공시가격에 충분히 반영했다. 올해 가격 하락분은 엄격한 시세 분석을 통해 내년도 공시가격 산정 시 충분히 반영할 계획이다.

- 장기보유·은퇴자 등 1주택자의 세부담 증가가 우려되는데?

대다수의 중저가 공동주택은 시세변동률 이내로 공시가격에 반영해 세부담에 미치는 영향은 크지 않으리라고 예상한다. 또한 보유세는 세부담 상한제, 고령·장기보유 세액감면 등 세부담을 완화하는 제도적 장치가 존재해 부담 증가가 제한적이다.

- 전월세 임대료 전가 가능성은 없는지?

대다수의 중저가 공동주택은 그간 상승한 시세변동률 수준 이내로 공시가격에 반영해 변동률이 높지 않고, 세부담 상한제 및 각종 공제 제도 등이 있어 세부담의 상승폭도 제한적이다. 또한 전월세 주택의 수급 여건이 안정적인 상황으로 임차인 우위 시장이 나타나 임대인이 공시가격 인상분을 임차인에게 전가하기는 어려울 것이다.