[경제레시피] “내 전세보증금 지키자”…‘전세보증보험’의 TMI

(게티이미지)

“강서구, 양천구 일대 주택 1000채 소유 갭 투기자를 꼭 처벌해주세요.”(청와대 국민청원 홈페이지)

최근 빌라 1000여 채를 갭 투자한 집주인이 전세보증금을 반환하지 않고 돌연 잠적하는 사건이 발생했다. 청와대 국민청원 게시판에는 서울 강서구 화곡동의 전세입자 A 씨가 집주인 이모 씨를 고발하며 이에 대한 주의를 촉구하는 게시글을 올렸다.

이 같은 사실은 올 5월 방송된 SBS 시사 프로그램 '뉴스토리'를 통해서도 보도된 바 있다. '뉴스토리'에서는 서울 강서구 일대 빌라 세입자들의 피해 제보를 받아 보도했고, 대부분 사회 초년생과 신혼부부들이 피해를 당한 채 고통스러운 나날을 보내는 모습이 그려졌다.

여기서도 지적된 것이 바로 '갭투자'의 후폭풍이었다. 갭투자는 적은 자금으로 여러 채의 집을 살 수 있는 손쉬운 부동산 투자 방식으로, 부동산 가격 급등기에 재테크 수단으로 주목받았다.

하지만 집값이 꾸준히 하락하면서 투기 성격을 띤 '큰 손 갭투자자'들의 파산이 이어졌고, 그 피해는 세입자들에게 고스란히 돌아갔다. 급기야 집주인들은 매매가의 80~90%에 이르는 전세보증금을 끼고 아파트나 빌라를 수십~수백 채씩 매수한 뒤 집값이 전세가 이하로 떨어지자 전세보증금을 돌려주지 않고 있다.

급기야 일부 임대인은 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 형편이 안 되니 집을 사라고 요구한다. 앞서 소개한 대로 일부 지역에서는 임대인이 갭투자로 수백 채의 건물을 가지고 있다가 잠적해 세입자들이 전세보증금을 받지 못하는 피해를 보고 있다.

그렇다면 세입자가 이런 피해를 예방할 방법은 없을까?

바로 이것이 오늘 '경제레시피'에서 이야기하려는 '전세보증보험'이다.

(김다애 디자이너 mngbn@)

전세보증보험이란 전세보증금을 날리지 않도록 예방할 수 있는 적극적인 방법이다. 예를 들어 전세로 살고 있던 집이 경매로 넘어갔다던가 차기 임차인이 구해지지 않는다는 이유로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않고 있을 때, 보증보험공단에서 전세보증금을 보장해준다.

전세보증금을 만기로부터 1개월 이상 받지 못한 경우, 세입자는 임차권등기명령 신청 후 보증보험공사에 전세금반환신청 접수를 하면 수개월 후 전세보증금을 받을 수 있는 셈이다. 이때 세입자는 살고 있던 집을 비워줘야 전세보증금을 받을 수 있다.

아울러 과거에는 전세보증보험에 가입하기 위해서는 집주인의 동의가 필요했지만, 지난해 2월부터 이 동의 절차가 폐지됐다. 이에 따라 지금은 집주인의 동의 없이도 전세보증보험에 가입할 수 있다.

전세보증보험은 현재 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있다. 그렇다면 HUG와 SGI의 전세보증보험은 어떤 차이가 있을까?

(출처=HUG 주택도시보증공사 홈페이지)

우선 HUG의 전세보증금반환보증과 SGI의 전세금보장신용보험은 모두 가입대상을 주거용으로 사용되는 모든 부동산으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔을 포함한다. SGI의 경우 도시형 생활주택까지 포함한다.

이때 보증금액은 HUG의 경우 수도권은 7억 원, 비수도권은 5억 원까지 보증해주며, SGI의 경우 아파트는 금액 제한을 두지 않고, 일반 주택은 10억 원 한도 내에서 보증금 제한 없이 가입할 수 있다. 또한 전세계약 대상 집이 경매, 압류, 가처분 등의 상황에 놓여있지 않으며 건축물대장에 위반 건축물로 기재돼 있지 않아야 한다.

이 밖에 HUG는 전세 계약 기간 1년 이상, 계약 기간이 절반이 지나기 전에 가입할 수 있으며, SGI는 전세 계약 기간 1년 이상, 계약 기간 10개월 전까지 가입할 수 있다.

보증료율도 다소 차이가 있다. HUG는 아파트의 경우 연 0.128%, 그 외 주택의 경우 연 0.154%를, SGI는 아파트 연 0.192%, 그 외 주택의 경우 연 0.218%로 책정된다. 기본적으로 공기업인 HUG의 요율이 다소 낮아 그만큼 보증료가 더 저렴하다.

보증료를 산정하는 방식은 HUG는 보증금액×보증료율×보증기간에 해당하는 일수/365일, SGI는 보증금액×보증료율×임대차기간(연수)이다.

예를 들어 전세 3억 원의 아파트를 2019년 1월 1일에 2년 계약한 경우 HUG 전세보증반환금보증에 계약 당일 가입하면 남은 계약일이 730일이므로, 3억 원×0.128%×(730일/365일)=76만8000원을 내야 한다. 반면 해당 아파트에서 전세로 10개월가량 살다가 2019년 11월 1일에 HUG 전세보증반환금보증에 가입한다면 남은 계약일이 426일이므로, 납입 보증료는 3억 원×0.128%×(426일/365일)=44만8175원이 된다. 즉 HUG는 가입일을 늦출수록 보증료가 저렴해지는 셈이다.

SGI 전세금보장신용보험의 납입보증료는 임대차기간 전체를 두고 계산하기 때문에 가입 시점에 상관없이 동일하다. 똑같이 3억 원의 아파트를 2019년 1월 1일에 2년 계약한 경우 SGI에서 전세보증보험에 가입하면 3억 원×0.192%×2년=115만2000원의 보증료를 내야 하는 것이다.

전세보증보험에 가입할 때 필요한 서류도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 전세보증보험에 가입하려면 △보험가입신청서 △전세 계약한 곳의 등기사항전부증명서 △확정일자를 받은 전세 계약서 △전세권자 주민등록등본 △연립주택이나 다세대주택일 경우 추정시가 확인서 △단독주택, 다가구주택의 경우 토지 가격확인원 등이 필요하다.