‘괘씸죄’ 걸린 강남 재건축단지…상한제 적용 시점 따라 ‘운명’ 갈린다

민간택지 분양가 상한제 시행이 사실상 초읽기에 들어가면서 시장의 관심은 상한제의 구체적인 시행 방안에 쏠리고 있다. 분양가 상한제 확대 시행 여부에서 이제는 제도가 언제부터 적용되고, 적용 대상 범위는 어디까지로 잡힐 것인지에 업계의 시선이 모아지고 있는 것이다. 관리처분인가를 받고 일반분양을 준비 중인 재건축 단지에도 상한제가 적용되는 지, 유예 기간은 있는지 등 시행령 개정안 내용에 따라 재건축·재개발 단지의 희비가 엇갈릴 수 있어서다.

특히 정비업계가 신경을 곤두세우고 있는데, 이는 분양가 상한제 확대 도입 시발점이 바로 서울의 재건축·재개발 사업장이기 때문이다. 정부는 그간 부동산시장 안정을 확신했다. 한국감정원 조사 기준으로 서울 아파트값이 30주 이상 하락하자 유례없는 가격 급등을 겪은 서울 주택시장이 마침내 잇단 규제책 덕분에 안정권에 들어섰다고 판단했다.

정부가 부동산 정책 쾌거를 외칠 때 찬물을 끼얹은 것이 강남 재건축 사업장이었다. 고분양 잣대를 피하고자 강남의 주요 재건축 단지들이 하나둘씩 분양가 규제를 피할 수 있는 ‘후분양’을 택한 것이다.

정부로서는 정책 효과로 시장 안정화를 자신한 시기에 뒤통수를 맞은 셈이다. 재건축·재개발 단지와 같은 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 확대 시행하려고 하는 것 역시 강남 재건축 조합들의 이 같은 행보가 ‘괘씸죄’에 걸려든 것으로 해석된다. 그러다 보니 이번 분양가 상한제 수위가 예전보다 높을 것이란 우려가 나오는 것이다.

정비업계에서 가장 많이 궁금해하는 부분은 적용 대상이다. 정부는 재건축·재개발 단지의 상한제 적용 시점을 관리처분계획 인가 시점에서 입주자모집공고일로 늦출 가능성이 크다. 이 경우 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트(원베일리), 반포 주공1·2·4주구(주택지구), 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 이미 관리처분인가를 받고 일반분양을 앞둔 재건축 단지들은 분양가 상한제를 적용받을 수 있다.

제도 도입 후 유예기간을 둘지도 초미의 관심사다. 관리처분인가를 이미 받은 단지는 조합원의 추가부담금이 어느 정도 확정된 단계로 볼 수 있다. 상한제를 적용하면 조합원의 추가부담금 조정이 불가피해 혼란이 발생할 수 있다.

재건축뿐만 아니라 토지를 확보한 민간 자체사업도 상한제 시행 시기에 촉각을 곤두세우고 있다. 특히 민간 자체사업은 이미 금융기관을 통해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 통해 토지 매수에 땅값을 낸 상태여서 상한제 적용으로 분양가가 낮아질 경우 사업 리스크를 감내해야 한다.

한호건설은 종로구 세운3구역을 비롯해 세운재정비촉진지구내 3개 구역의 토지를 고가에 매입했고, 일레븐건설은 용산 유엔사 부지를 2017년 당시 입찰 예정가보다 2000억 원이나 비싼 1조552억 원에 사들였다. 신영도 여의도 MBC 방송국 부지에 짓는 ‘브라이튼 여의도’를 후분양 방식으로 공급할 것을 검토 중이었다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로는 도저히 사업 수지를 맞출 수 없었기 때문이다.

이밖에 전매 제한 기간 확대, 채권입찰제도 적용할 지 관심사다. 정부는 분양가 상한제 시행으로 인한 청약 과열을 막기 위해 전매 제한 기간을 확대할 방침인 것으로 알려졌다.

채권입찰제의 경우 과거 2007년 분양가 상한제를 도입했을 때는 과도한 시세 차익을 막기 위해 운용했다. 당시 채권액이 인근 집값 상승을 견인하는 부작용을 막기 위해 채권매입액 상한액을 시세 90% 수준에서 80%로 하향 조정하기도 했다.

국토부 관계자는 “실무적으로 준비는 거의 다 돼 있지만 언제, 어떻게 적용할지는 정해진 게 없다”며 “시뮬레이션 작업은 당연히 했고, 2007년 상한제 시행때보다 더 넓은 범위에서 종합적으로 검토 중”이라고 말했다.